Supercondominio

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Definizione e Caratteristiche del Supercondominio

Il super-condominio, anche noto come condominio complesso, è un insieme di edifici che, pur essendo autonomi condominii, condividono alcuni beni di uso comune. Questi beni possono includere aree esterne, impianti e servizi che sono essenziali per l’esistenza e l’utilizzo delle diverse unità immobiliari.

A differenza del tradizionale condominio, dove le parti comuni sono limitate ad un singolo edificio, nel supercondominio le norme del condominio vengono estese per coprire le parti comuni che coinvolgono più edifici o unità immobiliari. Questo è reso chiaro dall’art. 1117-bis del Codice Civile, che stabilisce l’applicazione delle disposizioni condominiali ai casi in cui più unità immobiliari o più edifici hanno parti comuni secondo l’art. 1117 del Codice Civile.

Unità Autonome nel Super-condominio

Una caratteristica interessante del supercondominio è la possibilità di includere unità autonome che possono essere distanti dagli edifici principali. Ad esempio, una piscina, un campo da tennis o un parco giochi possono far parte del supercondominio, anche se non sono direttamente adiacenti agli edifici. In questo contesto, non è più necessaria la relazione di accessorietà tra le parti comuni e le proprietà esclusive, come richiesto in passato per la costituzione di un condominio tradizionale.

Origini del Super-condominio

Il supercondominio può avere due origini principali:

Il costruttore, mediante la predisposizione di un regolamento, organizza le singole palazzine in condominii autonomi, mentre le aree e i servizi comuni sono gestiti da un’organizzazione supercondominiale.
In caso di scioglimento di un condominio originario, composto da diversi corpi di fabbrica, che, a causa dell’autonomia strutturale degli edifici, si dissolve dando vita a organizzazioni condominiali indipendenti. In tal caso, diventa necessaria la costituzione del supercondominio per la gestione dei beni residui, come aree verdi, accessi e parcheggi.

Il supercondominio rappresenta una nuova realtà condominiale, che offre vantaggi e sfide uniche. È fondamentale comprendere le leggi e le responsabilità che governano questa forma di organizzazione al fine di garantire una gestione efficiente e armoniosa per tutti i proprietari delle unità immobiliari coinvolte nel supercondominio.

Norme e Responsabilità nel Super-condominio

La normativa che disciplina il supercondominio si basa sulle stesse leggi che regolano il condominio tradizionale, con alcune modifiche e adattamenti. È importante essere consapevoli di queste norme e delle responsabilità che comportano per garantire una corretta gestione.

La costituzione del supercondominio richiede la redazione di un regolamento che stabilisca le modalità di organizzazione, amministrazione e utilizzo dei beni comuni. Questo regolamento deve essere approvato dagli interessati e rispettare le disposizioni di legge.

La gestione del supercondominio può essere complessa, con la necessità di coordinare diverse unità immobiliari e garantire la manutenzione e la fruizione delle parti comuni. È importante stabilire un sistema efficace di comunicazione e di presa di decisioni, coinvolgendo tutti i proprietari e i rappresentanti dei condominii.

Ruolo del Rappresentante di Palazzina nel Supercondominio

Nel supercondominio, è prevista la figura del rappresentante di palazzina, che ha il compito di rappresentare il condominio per la gestione ordinaria delle parti comuni. La nomina del rappresentante non è obbligatoria se il numero di partecipanti è inferiore a sessanta, ma può comunque essere fatta.

La scelta del rappresentante di palazzina non è limitata a un’unica assemblea e può essere esterna al condominio stesso. Il rappresentante ha pieni poteri, secondo quanto stabilito dall’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile. È responsabile di comunicare l’ordine del giorno e le decisioni prese nell’assemblea dei rappresentanti dei condominii all’amministratore di condominio, che a sua volta le riferisce in assemblea generale.

Il supercondominio rappresenta una forma di organizzazione condominiale che offre vantaggi e sfide specifiche. È importante comprendere le norme e le responsabilità che ne derivano per una gestione efficace e armoniosa. La costituzione del supercondominio richiede l’approvazione di un regolamento e la collaborazione di tutti i proprietari delle unità immobiliari coinvolte. Il ruolo del rappresentante di palazzina è fondamentale per garantire una gestione ordinata e trasparente delle parti comuni. Con una corretta pianificazione e comunicazione, il supercondominio può offrire una soluzione ideale per la condivisione di beni e servizi tra più edifici all’interno di un’unica comunità condominiale.

L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile

L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile prevede che, nel supercondominio, in alcune specifiche ipotesi ogni condominio è tenuto obbligatoriamente a designare un rappresentante di palazzina, al quale affidare la propria rappresentanza per la gestione ordinaria delle parti comuni ai diversi condomini e per la nomina del rappresentante legale.

In particolare, tale obbligo scatta nel caso in cui i partecipanti siano, complessivamente, più di sessanta. Al di sotto di tale soglia, la nomina del rappresentante di palazzina non è obbligatoria ma può comunque essere fatta.

Si precisa che, ai fini del computo dei sessanta partecipanti, i comproprietari sono considerati come un solo condomino.

La nomina del rappresentante di palazzina va fatta dal singolo condominio con il voto favorevole di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Ruolo e responsabilità del rappresentante di palazzina

Se l’assemblea non vi provvede ma la nomina è obbligatoria, ciascuno dei rappresentanti già nominati può ricorrere all’autorità giudiziaria, previa diffida a rimediare entro un termine “congruo”.

La scelta del rappresentante non deve ricadere necessariamente su un condomino, ben potendo essere designato un soggetto esterno al condominio.

Il codice non ha specificato nulla sulla durata dell’incarico, sulla sua retribuzione, sulla revoca e sulla conferma, con ciò determinando una pericolosa lacuna legislativa.

Sebbene non manchino interpretazioni di segno opposto, deve ritenersi che la sua nomina non debba essere circoscritta a una sola assemblea né sottoposta a limiti di tempo: per una più snella e agile gestione del supercondominio, il rappresentante resta tale fino a che non venga sostituito.

Resta comunque possibile la revoca in ogni tempo, senza la necessità che si verifichino particolari condizioni.

L’unica limitazione soggettiva, desumibile dalla ratio della norma è questa: non può essere rappresentante il professionista legale del condominio. A dirlo è lo stesso art. 67 disp. att. c.c., laddove afferma che “All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea“.

Il rappresentante “di palazzina” ha pieni poteri, in quanto l’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile stabilisce espressamente che “Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto”.

In ogni caso, egli deve comunicare l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condomini al legale rappresentante, il quale ne riferisce in assemblea, e risponde con le regole del mandato.

Poteri dei rappresentanti di palazzina nel super-condominio

Circa i poteri dei rappresentanti di palazzina nel supercondominio, un particolare ruolo chiarificatore è stato assunto da alcune pronunce giurisprudenziali, che hanno chiarito che la delibera con la quale i rappresentanti revochino il legale rappresentante del supercondominio deve ritenersi affetta da radicale nullità (Tribunale di Milano n. 9844/2016).

Del resto, si tratta di una materia estranea alle attribuzioni istituzionali del rappresentante, che la legge limita espressamente alla gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell’amministratore, senza che sia possibile un’applicazione analogica (Corte d’appello di Milano n. 2321/2018).

Precisazioni sulle nomine e i poteri

Sono inoltre importanti alcune precisazioni stabilite dal codice:

Qualora alcuni dei condomini interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona legale rappresentante o, in mancanza, a tutti i condomini. Il procedimento applicabile è quello tipico della volontaria giurisdizione.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente al legale rappresentante di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condomini. L’amministratore riferisce in assemblea.