Rendita Condominiale

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Rendita condominiale, Gestione Fiscale della Locazione di Parti Comuni Condominiali.

Nel contesto condominiale, l’amministratore di condominio e i singoli condomini si trovano di fronte a specifici obblighi per la corretta determinazione della base imponibile ai fini della dichiarazione dei redditi derivanti da rendita condominiale cioè dalla locazione di parti comuni.

Il nostro ordinamento giuridico, a differenza di altri Paesi europei, non riconosce al condominio personalità giuridica e, di conseguenza, non può perseguire finalità di lucro. Tuttavia, il condominio ha la facoltà di generare reddito attraverso la locazione dei beni comuni.

I proventi ottenuti da tali locazioni sono attribuibili ai singoli condomini in proporzione ai millesimi di proprietà e contribuiscono alla formazione del loro reddito imponibile individuale, secondo le normative del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, noto come TUIR, e le relative categorie di reddito.

Ogni condomino è tenuto a presentare annualmente il Modello Redditi Persone Fisiche, includendo i redditi derivanti dalla locazione di immobili comuni.

Prima di esaminare le varie ipotesi di locazione delle parti comuni, è importante sottolineare l’inapplicabilità del regime agevolato della cedolare secca, introdotto dal D.Lgs. n. 23/2011, che offre un’alternativa alla tassazione ordinaria degli immobili locati e può comportare significativi risparmi fiscali sotto determinate condizioni.

La rendita condominiale non incide sulla determinazione del reddito imponibile per l’IRPEF, ma è soggetto a un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali regionali. La scelta tra il regime di tassazione ordinario e la cedolare secca è a discrezione del singolo contribuente, proprietario dell’immobile locato, e richiede una pianificazione fiscale attenta.

Per quanto riguarda i condomini, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 26 del 1° giugno 2011, ha escluso l’applicabilità della cedolare secca sui redditi da locazione di immobili a uso abitativo di proprietà condominiale, a causa delle peculiarità nella gestione delle parti comuni e del fatto che i contratti sono generalmente stipulati e registrati dall’amministratore con il codice fiscale del condominio.

Di fronte all’obbligo di adottare il regime di tassazione ordinario, data l’inapplicabilità della cedolare secca, passiamo ora all’analisi delle due principali categorie di reddito associate ai proventi degli affitti delle parti comuni in condominio.

Reddito da Fabbricati: Locazione di Abitazioni, Uffici, Box

La corretta categoria di reddito dipende dalla tipologia del bene condominiale locato. Spesso, alcuni immobili in condominio possono risultare inutilizzati e non produttivi di reddito. In questi casi, l’assemblea condominiale può decidere di locare tali parti comuni a terzi o a un condomino, generando un reddito che sarà poi tassato dai singoli condomini, proprietari del bene.

Aspetti Fiscali della Locazione di Parti Comuni Condominiali

Dal punto di vista fiscale, i canoni di locazione degli immobili comuni, una volta incassati, devono essere classificati e tassati come Redditi da Fabbricati, conformemente all’articolo 36 e seguenti del TUIR.
Il condomino, in qualità di comproprietario del bene locato, è tenuto a dichiarare il corrispettivo nel Quadro RB del Modello Redditi PF o nel Quadro B del Modello 730, relativamente all’anno fiscale in cui il reddito è stato percepito.

L’amministratore del condominio è incaricato di ripartire annualmente il canone di locazione riscosso nell’anno precedente tra i condomini, proporzionalmente ai millesimi di proprietà. Tale ripartizione, accompagnata dalla specificazione della tipologia di locazione, deve essere fornita a ciascun condomino, che dovrà poi indicare il relativo reddito nella propria dichiarazione dei redditi. È importante notare che il reddito da locazione sarà tassato in modo parziale in capo al condomino, con una percentuale di detrazione che può variare dal 5% al 30%, a seconda che si tratti di un contratto a canone concordato o libero.

Rendita condominiale da Locazione di Altre Parti Comuni

In alcuni casi, specialmente in posizioni strategiche o funzionali, i condomini possono decidere di monetizzare beni comuni come facciate o tetti, ad esempio per l’installazione di pannelli pubblicitari o ripetitori telefonici. Questi introiti sono soggetti a tassazione come Altri Redditi, secondo quanto previsto dagli articoli 67 e seguenti del TUIR.

Questi redditi diversi devono essere dichiarati nel Quadro RL del Modello Redditi PF o nel Quadro D del Modello 730 da parte di ogni condomino.

Le istruzioni del modello 730 forniscono ulteriori dettagli su come procedere, in particolare per il quadro B, che deve essere compilato dai seguenti soggetti:

Proprietari di fabbricati situati in Italia, iscritti nel catasto fabbricati con rendita attribuita;
Titolari di usufrutto o altri diritti reali su fabbricati con rendita catastale;
Possessori di immobili non classificabili come rurali secondo le leggi vigenti;
Soci di società semplici o equiparate che producono reddito di fabbricati.

Per i redditi da proprietà condominiali che superano la soglia stabilita, è necessario inserirli nella sezione I del quadro B, in particolare nei righi da B1 a B6.

È importante sottolineare che negozi e altri immobili locati dal condominio devono essere dichiarati indipendentemente dal loro valore. Per altri introiti, come quelli derivanti dall’installazione di ripetitori per la telefonia mobile o cartelloni pubblicitari, che non sono determinati catastalmente, devono comunque essere inclusi nella dichiarazione dei redditi.

Nel caso di presentazione del modello 730, questi redditi vanno inseriti nel rigo D4, indicando il codice 4 come “Tipo di reddito” e l’importo certificato dall’amministratore nella colonna 2.