Rendiconto Condominiale

Nel contesto condominiale di Palermo, il bilancio consuntivo riveste un ruolo di estrema importanza. Questo documento, noto anche come rendiconto condominiale, rappresenta il resoconto della gestione annuale e deve essere redatto secondo precise norme e regolamenti. Nell’articolo di oggi, esploreremo in dettaglio i requisiti e le implicazioni legate al bilancio consuntivo, nonché le azioni che ogni professionista deve intraprendere per assicurarne la corretta compilazione e approvazione da parte dell’assemblea condominiale.

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Rendiconto condominiale o Consuntivo

Il rendiconto condominiale può anche esser chiamato bilancio consuntivo, è il documento condominiale più importante in assoluto, nel quale l’amministratore di condominio rende il conto della propria gestione. È Obbligatorio e composto da diversi documenti che il professionista è obbligato a presentare e sottoporre all’approvazione dell’assemblea condominiale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

La violazione dell’obbligo di rendicontazione compromette seriamente il futuro del rappresentante legale, in quanto implica una reale e grave responsabilità professionale in capo al professionista, motivo per il quale è possibile revocargli l’incarico per giusta causa senza preavviso.

Tutela del rendiconto

Il rendiconto condominiale è tutelato e spiegato dall’articolo 1130 bis del codice civile, che in parte recita quanto segue: “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo tale da consentirne l’immediata verifica. Si compone di un riepilogo finanziario, flussi di cassa, da uno stato patrimoniale, dal registro di contabilità, nonchè di una nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.

Nota sintetica esplicativa

È il documento iniziale, nel quale si spiega come leggere il proprio rendiconto e stipula una relazione sull’andamento dell’esercizio in oggetto. È molto importante inoltre scrivere eventuali relazioni su cause giuridiche di pertinenza dell’esercizio in questione o eventuali risarcimenti danni.

Riepilogo finanziario o conto economico

In ambito condominiale è corretto affermare che, il riepilogo finanziario equivale al conto economico, cioè un prospetto delle entrate e delle uscite di competenza del solo esercizio ordinario; saranno quindi esclusi eventuali esercizi di origine straordinaria o ausiliaria, i quali andranno trascritti nei flussi di cassa.

Il conto economico è redatto secondo il principio di competenza, per questo motivo, nel documento saranno trascritti esclusivamente:

i versamenti dei condomini realmente incassati;
le uscite di cassa effettive;
Eventuali ricavi (esempio affitto di un locale condominiale o di una porzione di lastrico solare per ripetitori telefonici);
Le spese maturate nell’esercizio finanziario in questione per competenza temporale;
trascrizione finale dell’avanzo o disavanzo di gestione.

Flussi di cassa

I flussi di cassa non sono altro che il riepilogo di tutte le operazioni manifestatesi nel corso dell’anno contabile e distinte per tipologia oltre che per esercizio di appartenenza. L’eleborazione comprende tutti gli esercizi (ordinario – straordinario – ausiliario), nonchè tutti i movimenti in entrate e in uscita sviluppatisi con data inerente l’anno contabile dell’esercizio in questione. I flussi di cassa comprendono anche l’avanzo e il disavanzo di cassa alla data di fine esercizio precedente, non serve sottolineare che deve assolutamente sorrispondere alla reale disponibilità finanziaria del condominio a quella data.

Stato patrimoniale

Lo stato patrimoniale chiarisce e definisce la situazione “statica” del patrimonio del condominio ad una specifica data (solitamente 31/12 se non diversamente espresso dal regolamento condominiale). Chiaramente trattandosi di un elaborato della situazione complessiva condominiale, contribuiscono a formare le voci dello stato patrimoniale tutte le movimentazioni degli esercizi precedenti nell’arco dell’anno contabile condominiale.

Tra le attività troviamo:

Crediti v/condomini: non sono altro che, la somma di tutti gli importi negativi del riparto consuntivo per anagrafica – raffigura quindi (le morosità) la somma degli importi che tutti i condomini devono versare al condominio;
Crediti v/terzi: è l’importo complessivo dei movimenti d’incasso, di gestione o personali, con data di competenza antecedente la data di calcolo della situazione patrimoniale e data di pagamento successiva oppure ancora non pagati;
Anticipi v/terzi è l’importo complessivo dei movimenti di spesa, di gestione o personali, con data di competenza successiva alla data di calcolo della situazione patrimoniale e data di pagamento precedente.

Tra le passività troviamo:

Quote a credito v/condomini: non è altro che l’importo complessivo delle rate versate con data di competenza antecedente la data di calcolo della situazione patrimoniale e data di pagamento successiva;
Debiti v/condomini: è la somma di tutti gli importi positivi del riparto consuntivo per anagrafica – raffigura quindi tutti qurgli importi per i quali i condomini vantano un credito nei confronti del condominio;
Debiti v/terzi:è la totalizzazione dell’importo dei movimenti di spesa, di gestione o personali cond ata di competenza antecedente la data di calcolo della situzione patrimoniale e data di pagamento successiva oppure non ancora pagati;

La situazione patrimoniale difficilmente terminerà con un avanzo o un disavanzo (a parte di possibili differenze minime causate da arrotondamenti), questo si verifica perchè ad ogni operazione che causa un aumento o una diminuzione di attività ne corrisponde sempre una identica e opposta.

Registro di contabilità

Il registro di contabilità è uno degli elementi obbligatori di cui si compone il rendiconto condominiale (art. 1130 Bis C.c.). Un Bilancio privo di registro di contabilità, atto ed elencare le singole voci di entrate e di uscita manifestatesi durante l’intero anno contabili condominiale è impossibile da verificare. Di conseguenza, una delibera assembleare che approva un bilancio consuntivo privo di registro di contabilità, è impugnabile da un singolo condomino, il quale può anche chiederne l’annullabilità, in quanto impossibilitato ad accertare e verificare i movimenti inerenti la stessa rendicontazione e la veridicità dei documenti trasmessi.

Nel caso in cui l’assemblea condominiale rifiuti l’approvazione del bilancio consuntivo, servirà convocare una nuova assemblea al fine di risolvere la questione. In questa nuova seduta, il contabile apporterà tutte le modifiche e correzioni richieste dall’assemblea nella seduta precedente che non ha avuto esito positivo.

Bilancio non approvato e azioni dell’amministratore

L’approvazione avviene tramite una delibera assembleare, ma è importante tenere presente che tale decisione può essere impugnata e sottoposta al giudizio del tribunale. Tuttavia, il giudice non può mettere in discussione le spese precedentemente approvate dall’assemblea. Pertanto, non è possibile tornare indietro sulle decisioni prese dall’assemblea nel corso del tempo, ma tali decisioni avrebbero dovuto essere contestate e portate all’attenzione prima della richiesta di approvazione del bilancio in assemblea.

Il compito del giudice in questi casi è limitato a verificare che i conti del bilancio coincidano con le spese registrate dall’amministratore di condominio nel rendiconto. Si tratta quindi di una semplice verifica contabile. L’impugnazione del rendiconto può essere valida solo se si riscontrano errori di calcolo o se la votazione in assemblea viola la legge sulla maggioranza dei voti.

È importante sottolineare che non solo il bilancio può essere impugnato, ma anche il rifiuto stesso dell’approvazione del bilancio. Questa situazione complica considerevolmente la gestione del bilancio e il suo processo di approvazione, generando un notevole carico amministrativo per il professionista coinvolto. Un contabile convocato per lavorare in un contesto simile deve dimostrare la capacità di fornire risposte adeguate ai condomini che l’hanno nominato, nonché di difendere i diritti di tutta l’assemblea nel rispetto di ogni proprietario coinvolto.

Convocazione e Redazione del Bilancio

Ogni anno l’amministratore del condominio come già detto, ha l’obbligo di convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo dell’esercizio appena concluso. Tuttavia, cosa succede se questa riunione va deserta? Quali sono i passi successivi da intraprendere e quando è possibile ricorrere al giudice? Approfondiamo le risposte a queste domande cruciali.

L’amministratore deve redigere il bilancio consuntivo annuale e convocare l’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio precedente. Questo è un obbligo inderogabile: l’omissione di tale convocazione costituisce una grave irregolarità che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore.

Revoca Giudiziale: Cos’è e Come Funziona?

La revoca giudiziale permette di rimuovere l’amministratore anche senza il consenso dell’assemblea. Basta che un solo condomino ricorra al tribunale per chiedere la rimozione dell’amministratore, se questi non ha adempiuto agli obblighi previsti, come la mancata redazione del bilancio o l’omessa approvazione da parte dell’assemblea entro il termine stabilito.

Cosa Fare se l’Assemblea per l’Approvazione del Bilancio Va Deserta

Se la riunione per l’approvazione del bilancio non raggiunge il quorum costitutivo o non viene affatto partecipata, l’amministratore deve riconvocare l’assemblea al più presto per tentare nuovamente l’approvazione del rendiconto.

Riconvocazione dell’Assemblea

Prima Convocazione Deserta: L’amministratore deve fissare una nuova data per l’assemblea.
Seconda Convocazione Deserta: Se anche la seconda assemblea va deserta, l’amministratore non è ritenuto responsabile per la mancata approvazione del bilancio. In questo caso, si riconosce una mancanza di volontà da parte dei condomini di procedere con l’approvazione.

Conseguenze della Mancata Approvazione

La mancata approvazione del rendiconto non paralizza la gestione condominiale. L’amministratore può continuare a svolgere le operazioni necessarie alla gestione ordinaria e straordinaria dell’edificio, purché queste ultime siano urgenti.

Difficoltà nel Recupero dei Crediti

L’assenza di un bilancio approvato complica il recupero dei crediti dai condomini morosi, poiché l’amministratore non può emettere un decreto ingiuntivo esecutivo basato sullo stato di ripartizione non approvato.

Azioni Contro i Morosi: L’amministratore può comunque agire contro i condomini morosi, ma senza il vantaggio del decreto ingiuntivo esecutivo, la procedura sarà meno rapida ed efficace.

Assemblee Deserte: Quando Ricorrere al Giudice?

Se le assemblee continuano a essere deserte, creando un problema significativo nella gestione del condominio, ogni condomino ha il diritto di ricorrere al giudice. Il tribunale può essere chiamato a prendere decisioni cruciali per la gestione dell’edificio, specialmente in assenza di un amministratore o quando è necessario adottare decisioni urgenti.

L’Approvazione Annuale del Bilancio Condominiale: Obblighi e Procedure

L’approvazione annuale del bilancio è un adempimento obbligatorio stabilito dalla legge, la cui mancata esecuzione può comportare la revoca dell’amministratore. In particolare, l’art. 1130, nr. 10), c.c., impone all’amministratore l’obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale e di convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

L’art. 1129, comma dodici, nr. 1), considera l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale una grave irregolarità che giustifica la revoca giudiziale dell’amministratore.

Un adempimento di tale importanza potrebbe indurre l’amministratore a bypassare l’assemblea qualora, nonostante l’approvazione, emergano problemi come inesattezze o imprecisioni nel bilancio.

Correzione degli Errori nel Rendiconto Approvato

In questo contesto, sorge il quesito: l’amministratore può correggere gli errori del rendiconto già approvato? Approfondiamo la questione.

Revoca dell’Amministratore di Condominio

È possibile che l’amministratore si accorga di errori nei rendiconti già approvati, dovuti a distrazione o a una scarsa conoscenza dei principi contabili. Questo accade soprattutto durante l’avvicendamento tra amministratori, quando il subentrante verifica i bilanci precedenti per evitare future responsabilità.

Se vengono riscontrati errori, come dovrebbe comportarsi l’amministratore? Può correggere i vizi del rendiconto o deve convocare nuovamente l’assemblea?

Revoca della Deliberazione

In assenza di disposizioni specifiche, si ritiene che l’amministratore debba convocare l’assemblea per esprimersi sul merito, evitando correzioni autonome. L’assemblea ha sempre il potere di revocare le proprie deliberazioni, sostituendo il vecchio rendiconto con uno corretto e approvando nuovamente la deliberazione.

L’art. 2377, comma ottavo, c.c., prevede che «L’annullamento della deliberazione non può aver luogo, se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto».

La giurisprudenza ammette che l’assemblea possa rivedere rendiconti approvati molti anni prima. La Corte di Cassazione (n. 26243/2011) ha stabilito che è legittima una delibera assembleare che provveda alla revisione dei bilanci condominiali anche di dieci anni prima.

Correzione da Parte dell’Amministratore

La revoca delle deliberazioni che hanno approvato un rendiconto errato è più agevole se gli errori riguardano l’ultimo bilancio. Se i vizi riguardano vecchi rendiconti, potrebbe essere conveniente attendere la convocazione per il nuovo bilancio e votare il rendiconto già emendato dall’amministratore.

Gli errori di bilancio si ripercuotono sugli anni successivi; pertanto, se i vizi sono molto risalenti, è preferibile correggerli nell’ultimo rendiconto da approvare. L’amministratore potrà rettificare le posizioni di debito-credito dei condòmini includendo le correzioni nei bilanci che l’assemblea deve ancora approvare, senza intaccare le precedenti deliberazioni.

Il Rendiconto Condominiale: Obblighi e Conseguenze per l’Amministratore

Il rendiconto condominiale è un documento fondamentale che riassume entrate, uscite e altre informazioni relative alla situazione finanziaria del condominio per l’anno appena trascorso. Secondo l’articolo 1130 bis del Codice Civile, l’amministratore è obbligato a redigerlo e presentarlo all’assemblea per l’approvazione. Questo deve avvenire entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio di gestione (art. 1130 n. 10 c.c.).

Se l’amministratore non rispetta questa scadenza o non convoca l’assemblea, può essere soggetto a revoca giudiziale per gravi irregolarità, come previsto dall’articolo 1129, comma 12 del Codice Civile.

Un Caso Concreto: La Decisione del Tribunale di Napoli

Il Tribunale di Napoli, con decreto del 10 ottobre 2024, ha revocato un amministratore che non aveva convocato l’assemblea entro i termini previsti per l’approvazione del rendiconto del 2022 e della gestione del 2023. Alcuni condomini avevano richiesto la revoca, sostenendo che l’amministratore aveva commesso gravi irregolarità. Il giudice ha confermato che la mancata convocazione dell’assemblea costituisce una delle violazioni gravi che obbligano alla revoca senza possibilità di valutare ulteriormente la gravità dell’inadempimento.

Gravi Irregolarità che Portano alla Revoca

Secondo l’articolo 1129, comma 12 del Codice Civile, alcune violazioni sono considerate gravi irregolarità. Tra queste, troviamo:

Omessa convocazione dell’assemblea per approvare il rendiconto o nominare un nuovo amministratore.
Mancata esecuzione di decisioni giudiziarie, amministrative o assembleari.
Mancata apertura di un conto corrente dedicato al condominio.
Confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore.
Ritardi o omissioni nella gestione dei crediti del condominio.
Violazione degli obblighi relativi alla tenuta dei registri condominiali.
Omissioni nelle informazioni richieste per la nomina.

In caso di inadempimento accertato, il Tribunale deve procedere con la revoca immediata dell’amministratore.

Implicazioni della Revoca

Un amministratore revocato può continuare a gestire solo le attività ordinarie fino alla nomina di un nuovo responsabile. Se l’assemblea non provvede alla sostituzione, l’autorità giudiziaria può nominare un amministratore.

Questa rigidità normativa è stata confermata anche da precedenti giurisprudenziali. Ad esempio, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, nel 2023, e la Corte d’Appello di Bari, nel 2019, hanno ribadito che il ritardo o l’omissione nella convocazione per approvare il rendiconto costituiscono gravi irregolarità, giustificando la revoca dell’amministratore.