Studio Giurintano 
Un sito internet condominiale può semplificare la gestione del condominio e migliorare la comunicazione tra amministratore e condomini. Nonostante i numerosi vantaggi, la sua creazione non è obbligatoria. La decisione di dotarsi di questo strumento spetta esclusivamente all’assemblea condominiale, che dovrà valutare i pro e i contro e decidere se i benefici giustificano l’investimento economico necessario.
Realizzazione sito internet o applicazione condominiale, norma
La realizzazione e l’attivazione di un sito internet condominiale diventa obbligatoria solamente se l’assemblea ne delibera l’adozione, infatti, l’art 71 ter. delle disp. att. del codice civile dispone che:
su richiesta dell’assemblea che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 c.c., l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
L’obbligo di un sito condominiale: quando e perché è necessario
Realizzare un sito internet per il condominio non è un’imposizione automatica. Come spesso accade nelle dinamiche condominiali, è l’assemblea a decidere. L’articolo 71-ter delle disposizioni attuative del Codice Civile è chiaro: l’amministratore è tenuto ad attivare un sito solo su richiesta dell’assemblea, approvata con la maggioranza richiesta dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice Civile. Non si tratta quindi di una tecnologia imposta, ma di uno strumento scelto democraticamente dai condomini.
Se l’assemblea vota a favore del sito internet condominiale, l’amministratore di condominio è obbligato a predisporre un sito che permetta ai condomini di consultare e scaricare i documenti digitali approvati dalla delibera. I costi? A carico di tutti i condomini, come stabilito dalla normativa. Il digitale, quindi, non è gratuito, ma rappresenta un costo condiviso che, se ben gestito, diventa un investimento.
Il condominio nell’era digitale: un passaggio inevitabile
Viviamo in un’epoca in cui la tecnologia pervade ogni aspetto della nostra vita, e il condominio, da microcosmo spesso tormentato da conflitti, non può esserne escluso. L’evoluzione digitale ha già trasformato il modo in cui lavoriamo, ci relazioniamo, e persino il modo in cui acquistiamo e fruiamo di servizi. Perché allora non dovrebbe influenzare anche la gestione del condominio?
Sempre più condomini richiedono la creazione di un sito internet condominiale o di un’app dedicata. Quali sono i vantaggi? Principalmente, efficienza e trasparenza. Le informazioni sono immediatamente accessibili, le spese condominiali sotto controllo, le scadenze ben visibili, e i verbali delle assemblee consultabili senza intermediari.
Questa trasparenza riduce i conflitti e le incomprensioni, facendo sì che la gestione del condominio diventi più fluida. La frustrazione del non sapere, del dover chiedere ripetutamente, viene eliminata alla radice.
I vantaggi del sito internet condominiale o App
Ma cosa offre, in concreto, un sito condominiale o un’app? Non si tratta solo di modernizzare la gestione, ma di rendere più agevole la quotidianità di tutti i condomini. Ecco alcuni vantaggi chiave:
- Semplicità d’uso anche per chi non è pratico di tecnologia.
- Accessibilità da qualsiasi dispositivo: PC, tablet o smartphone.
- Scadenze condominiali a portata di clic per evitare dimenticanze e ritardi.
- Documentazione sempre disponibile e stampabile: dalle fatture pagate ai verbali delle assemblee.
- Visualizzazione di fatture, bonifici e F24 pagati.
- Accesso alla bacheca virtuale per comunicazioni importanti dell’amministratore.
- Possibilità di aggiornare i propri dati e quelli della propria unità abitativa in autonomia.
La sentenza 7767/2024: il sito condominiale come strumento legale
Il tema della validità del sito condominiale come strumento ufficiale di comunicazione è stato al centro di una recente sentenza del Tribunale di Roma (sentenza n. 7767/2024). La disputa riguardava alcuni condomini che lamentavano di non aver ricevuto copia di documenti amministrativi cruciali. L’amministratore, invece, aveva sempre sostenuto che tali documenti fossero pubblicati sul sito condominiale e quindi accessibili a tutti.
Il tribunale ha stabilito che il sito condominiale è un mezzo legale idoneo per la comunicazione di documenti ufficiali, in linea con quanto previsto dall’articolo 1130-bis del Codice Civile. Questo articolo del c.c. afferma che l’amministratore può utilizzare il sito internet del condominio per caricare documenti, rendendoli accessibili agli aventi diritto, i quali possono consultarli e scaricarli in qualsiasi momento. La sentenza ha ribadito che la mancata consultazione di tali documenti da parte dei condomini non può essere imputata all’amministratore: il suo obbligo è quello di garantire la disponibilità degli stessi, non di forzarne la lettura.
Inoltre, la sentenza chiarisce che le comunicazioni effettuate tramite il sito hanno valore legale, comportando anche eventuali obblighi di pagamento legati ai documenti caricati, a prescindere dal fatto che i condomini li abbiano effettivamente consultati o meno.
Quando un sito condominiale diventa indispensabile?
Il Codice Civile, al comma 2 dell’articolo 1136, stabilisce che le spese per la creazione e gestione di un sito condominiale ricadono sui condomini. Questo può sembrare un costo aggiuntivo, ma in realtà è un investimento che semplifica la vita condominiale e riduce i conflitti legati alla gestione dei documenti e alla trasparenza delle informazioni. In complessi residenziali di grandi dimensioni, la gestione tradizionale risulta infatti inefficiente e potenzialmente fonte di continue tensioni.
Conclusioni: una rivoluzione silenziosa tra resistenza e obblighi legali
La sentenza n. 7767/2024 del Tribunale di Roma ha chiarito un punto fondamentale: il sito condominiale è uno strumento legale e ufficiale, e ignorarlo non solleva nessuno dalle proprie responsabilità. Al di là della rilevanza giuridica, questa vicenda mette in luce una dinamica più profonda: la resistenza al cambiamento. Molti condomini, nonostante l’era digitale, continuano a richiedere copie fisiche dei documenti, forse perché la carta dà loro un senso di sicurezza che il digitale non offre.
Ma la realtà è in costante evoluzione, e con essa gli strumenti di gestione condominiale. La tecnologia non è solo un’opportunità, è una necessità. Ignorarla non è più un’opzione. La trasparenza, garantita dal sito condominiale, non è solo una questione di legge, ma anche una garanzia di fiducia tra amministratore e condomini.
Questa sentenza ci ricorda che il futuro del condominio è digitale, e abbracciare questa evoluzione è l’unico modo per evitare di restare bloccati in una gestione obsoleta e inefficiente.
Per maggiori informazioni o per ricevere assistenza, non esitare a Contattarci
