Quando e Come Frazionare un Appartamento

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Frazionare un Appartamento in condominio

Negli ultimi anni, la scelta di frazionare un appartamento di grandi dimensioni sta diventando una pratica sempre più diffusa, specialmente nei condomini e in presenza di unità immobiliari ereditarie. Le esigenze abitative odierne sono cambiate: spazi abitativi più contenuti vengono preferiti per semplificare la gestione e ridurre i costi. Il frazionamento di una proprietà può rivelarsi vantaggioso per ridurre le spese di manutenzione e rendere più agevole la vendita o la locazione dell’immobile. Ma quando è consentito frazionare un appartamento, e quali effetti comporta questa operazione per la comunità condominiale? Esploriamo questi aspetti.

Cos’è il Frazionamento di un Immobile e Quando è Consentito

Il frazionamento di un immobile è l’operazione di suddividere un’unità abitativa di ampie dimensioni in due o più unità indipendenti. Questa pratica è assolutamente lecita, purché vengano rispettate le normative edilizie e urbanistiche del Comune in cui sorge l’immobile e che le nuove unità rispettino i requisiti minimi di abitabilità previsti dalla legge, sia in termini di metratura sia di condizioni igienico-sanitarie.

È necessario che ogni nuova unità disponga di un accesso indipendente. Per garantire la regolarità dell’intero processo, è essenziale coinvolgere un tecnico abilitato, incaricato di ottenere le autorizzazioni comunali e aggiornare le planimetrie catastali per attestare la conformità urbanistica delle nuove unità. La sentenza n. 13184 del 2016 della Corte di Cassazione conferma il diritto a frazionare un appartamento, anche se è essenziale verificare che il regolamento condominiale non vieti espressamente tale operazione, come avviene in alcuni condomini di pregio che desiderano mantenere inalterato il numero delle unità immobiliari.

Gli Impatti del Frazionamento sull’Equilibrio Condominiale

Oltre agli aspetti normativi, il frazionamento di un immobile può avere effetti significativi all’interno del condominio. Vediamo come influisce sulle tabelle millesimali e sull’amministrazione condominiale.

Modifica delle Tabelle Millesimali

In caso di frazionamento, le tabelle millesimali del condominio potrebbero richiedere una revisione. Secondo l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, le tabelle millesimali possono essere modificate quando la trasformazione dell’immobile comporta una variazione superiore a un quinto della quota millesimale complessiva. Se il frazionamento altera questa percentuale, il proprietario è tenuto a fornire all’amministratore la nuova caratura millesimale, calcolata da un tecnico, che rispetti i precedenti valori della proprietà originaria. Tuttavia, quando non si raggiunge la soglia di un quinto, non si riscontrano effetti diretti sulle tabelle millesimali, come confermato dalla recente sentenza del Tribunale di Roma (n. 12372/2023).

Effetti sulla Gestione Condominiale e Sulla Vita dei Condomini

Con l’aumento del numero di unità immobiliari, aumentano anche i cosiddetti “voti testa” necessari nelle decisioni che richiedono la doppia maggioranza, alterando gli equilibri di voto preesistenti. L’amministratore del condominio dovrà gestire un maggior numero di contabilità separate, aggiornare l’anagrafe condominiale e gestire nuove comunicazioni e rateazioni per i proprietari delle unità frazionate. La maggiore complessità organizzativa può inoltre generare un incremento delle spese di amministrazione e complicare la gestione delle assemblee condominiali.

Possibili Disagi per i Condomini

Nei condomini di piccole dimensioni, il frazionamento può creare disagi significativi, specialmente per quanto riguarda l’uso degli spazi comuni. Ad esempio, un aumento del numero di residenti può determinare un utilizzo più intenso dell’ascensore, incrementando i costi di manutenzione e usura, che ricadranno su tutti i condomini. Inoltre, nei condomini dotati di impianti comuni (riscaldamento, idrico, fognario, citofonico, televisivo), il frazionamento può introdurre criticità tecniche e richiedere interventi di adeguamento che comportano ulteriori costi.

In conclusione, il frazionamento di un appartamento in condominio è una pratica possibile e, talvolta, vantaggiosa, ma richiede un’attenta valutazione delle normative e delle possibili ripercussioni sull’equilibrio condominiale. Prima di procedere, è essenziale ottenere il parere di un tecnico abilitato e verificare il regolamento condominiale per evitare vincoli o limitazioni.