Studio Giurintano 
Preventivo analitico – Un amministratore di condominio, al momento dell’accettazione della carica o del suo rinnovo della sua carica, è tenuto per legge a specificare in modo dettagliato il compenso richiesto. In mancanza di tale indicazione, la delibera che ne approva la nomina è da considerarsi nulla. Ma cosa accade ai compensi percepiti dall’amministratore a seguito di una nomina dichiarata nulla?
Il Quadro Normativo
L’articolo 1129, comma 14, del Codice Civile, introdotto dalla Riforma del Condominio, stabilisce che il compenso dell’amministratore debba essere indicato in maniera chiara e dettagliata al momento dell’accettazione dell’incarico o del suo rinnovo. Questa regola non è un semplice formalismo: serve a tutelare il diritto dei condomini a un’informazione completa e trasparente, requisito imprescindibile per la validità delle decisioni assembleari.
La norma non ammette deroghe: qualora non venga rispettata, la delibera risulta nulla. La giurisprudenza, inclusa la Corte di Cassazione (es. sentenza n. 12927/2022), ha ribadito l’importanza di questo obbligo per garantire trasparenza e chiarezza nei rapporti amministrativi.
Sentenza n. 16992 del 7 novembre 2024
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 16992 del 7 novembre 2024, ha chiarito che l’amministratore non è obbligato a restituire quanto percepito se l’assemblea condominiale ha approvato i rendiconti che includono tali compensi.
Il caso analizzato
Un condòmino ha contestato la nomina dell’amministratore, chiedendo la nullità di diverse delibere assembleari e la restituzione dei compensi ricevuti. L’attore sosteneva che mancasse la specifica analitica del compenso nei verbali di nomina e rinnovo, elemento obbligatorio ai sensi dell’articolo 1129 c.c. Inoltre, lamentava il mancato rispetto degli obblighi di formazione professionale da parte dell’amministratrice, proponendo ciò come ulteriore causa di nullità.
La posizione del tribunale – Preventivo analitico
Il tribunale ha dichiarato valide solo le delibere in cui il compenso dell’amministratore era dettagliatamente indicato. Le delibere successive, prive di tali specificazioni, sono state invece dichiarate nulle. Tuttavia, il tribunale ha ritenuto che l’approvazione assembleare dei rendiconti, in cui i compensi erano chiaramente riportati, costituisse una ratifica implicita della loro legittimità.
Conclusione
Secondo la sentenza, l’amministratore di condominio può trattenere i compensi approvati nei rendiconti, anche se la delibera di nomina è stata dichiarata nulla. Questo perché l’approvazione dei rendiconti rappresenta una valutazione di conformità da parte dell’assemblea e non può essere sindacata sul merito dall’autorità giudiziaria, a meno che non vi siano specifiche impugnazioni.
La vicenda ribadisce l’importanza di una gestione trasparente e conforme alla legge, ma sottolinea anche il valore delle decisioni assembleari come strumento di ratifica dell’operato dell’amministratore.
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