Studio Giurintano 
Cos’è il rendiconto condominiale?
Gravi irregolarità – Il rendiconto condominiale rappresenta un elemento essenziale per garantire una gestione trasparente ed efficace del condominio. Questo documento raccoglie tutte le voci di entrata e uscita, oltre a ogni informazione rilevante sulla situazione patrimoniale riferita all’anno di gestione appena concluso. La sua redazione è un obbligo inderogabile per l’amministratore, disciplinato dall’art. 1130-bis c.c., deve necessariamente essere sottoposto ad approvazione assembleare.
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei
rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Obblighi Temporali e Normativi
Termini di Presentazione
L’amministratore è tenuto a presentare il rendiconto di gestione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio a cui si riferisce, come previsto dall’art. 1130, n. 10, c.c.
Sanzioni per Omessa o Tardiva Presentazione
La mancata o ritardata presentazione del rendiconto condominiale all’assemblea può comportare gravi conseguenze. Tra queste, la revoca giudiziale dell’amministratore per gravi irregolarità, ai sensi dell’art. 1129, comma 12, c.c.
Caso Giurisprudenziale: Il Tribunale di Napoli
Il 10 ottobre 2024, il Tribunale di Napoli ha disposto la revoca di un amministratore di condominio per non aver convocato l’assemblea entro i termini previsti per l’approvazione del rendiconto.
Il Contesto
Un gruppo di condòmini aveva promosso un ricorso denunciando che l’amministratore:
- Non aveva presentato il rendiconto di gestione per l’anno 2022.
- Non aveva convocato l’assemblea per rendere conto della gestione del 2023.
La Decisione del Tribunale
Dopo un’analisi approfondita, il Tribunale ha accertato la sussistenza di una delle gravi irregolarità previste dall’art. 1129 c.c., revocando l’amministratore senza margini di discrezionalità. L’amministratore è stato obbligato a convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto e limitato alla gestione ordinaria fino alla sua sostituzione.
Le Gravi Irregolarità ai Sensi dell’Art. 1129 c.c.
L’art. 1129 c.c. elenca otto gravi irregolarità che comportano la revoca dell’amministratore. Di seguito i punti principali:
- Omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto.
- Mancata esecuzione di deliberazioni assembleari o provvedimenti giudiziari.
- Mancata apertura e utilizzo del conto corrente condominiale.
- Gestione patrimoniale confusa o non trasparente.
- Acconsentire alla cancellazione di garanzie immobiliari a discapito del condominio.
- Omissioni nella gestione delle azioni legali di recupero crediti.
- Inosservanza degli obblighi di tenuta dei registri condominiali.
- Comunicazione incompleta o inesatta di dati richiesti per legge.
Tra queste, il ritardo o l’omissione del rendiconto annuale rappresentano una grave violazione (comma 12, n. 1), legittimando la revoca dell’incarico.
Implicazioni della Revoca Amministratore
Anche in caso di revoca, l’amministratore resta in prorogatio con poteri limitati alla gestione ordinaria, fino alla nomina di un successore da parte dell’assemblea o, in mancanza, dell’autorità giudiziaria (art. 1129, co. 1, c.c.).
Giurisprudenza Rilevante
Precedenti Giudiziari
La giurisprudenza conferma l’importanza del rispetto dei termini per l’approvazione del rendiconto:
- App. Bari, 12 giugno 2019: La convocazione tardiva dell’assemblea per approvare il rendiconto costituisce grave irregolarità.
- Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, 7 novembre 2023: La violazione del termine di 180 giorni giustifica la revoca giudiziale dell’amministratore.
Conclusioni
Il rendiconto condominiale è il fulcro della trasparenza e dell’efficienza gestionale nel condominio. La sua omessa o tardiva presentazione non solo mina la fiducia dei condòmini, ma costituisce una grave violazione normativa, con conseguenze che possono arrivare fino alla revoca dell’amministratore. La responsabilità dell’amministratore non si esaurisce con la semplice gestione contabile: essa rappresenta un impegno verso la correttezza, la trasparenza e il rispetto delle norme.
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