Lastrico solare

Lastrico solare in condominio

Il condominio si distingue per l’esistenza di parti comuni e parti di proprietà privata.

• Parti comuni: tutte quelle parti indispensabili all’esistenza dell’edificio;
• Parti di proprietà privata: unità immobiliari o box appartenenti ai singoli condomini.

Secondo l’art. 1117 del c.c., salvo che il titolo non disponga diversamente, il lastrico solare rientra a tutti gli effetti sulle parti comuni.  Cosa ben diversa dalla proprietà è invece è l’uso esclusivo:

• Proprietà: diritto di usufruire a pieno titolo non solo nell’uso quotidiano e nella gestione, ma anche nella possibilità di vendita o locazione;
• Uso esclusivo: Di solito è consolidato a livello di titolo o regolamento condominiale. Una porzione ad uso esclusivo nasce come pertinenza dell’immobile e ne è indissolubilmente legato: in questo caso si può usufruire liberamente del proprio bene ad uso esclusivo, l’unico vincolo è che il bene non potrà essere ceduto a terzi ne in vendita ne in locazione.

Distinzione Lastrico solare e terrazzo

• Il Lastrico solare è la superficie che copre un edificio nella sua parte superiore, cioè l’area piana adibita a copertura dell’edificio;
• Terrazza invece copre l’edificio nella sua parte superiore, ma al contrario del lastrico solare è circondata da ringhiere che ne consento l’affaccio.

Anche se sostanzialmente simili, lastrico solare e terrazza si differenziano per via della loro funzione.

Ripartizione spese

Quando appartiene a tutti i condomini, cioè in assenza di uso esclusivo, l’amministratore ripartirà tutte le spese siano esse di natura ordinaria o straordinaria, in base alle tabelle millesimali di proprietà.

Quando il lastrico solare è di proprietà esclusiva, secondo l’art. 1126 c.c., coloro che ne hanno l’uso esclusivo devono contribuire ad 1/3 dell’intera spesa. Gli altri 2/3 saranno da ripartire in base al valore millesimale di proprietà tra gli altri condomini.

Secondo la giurisprudenza, il lastrico solare, anche quando è di proprietà esclusiva, non può essere considerato un elemento separato dall’edificio nel suo complesso. Esso infatti costituisce una parte integrante della struttura, contribuendo alla protezione e alla stabilità dell’intero immobile. Per questo motivo, l’assemblea condominiale conserva il diritto di deliberare sugli interventi necessari per la manutenzione e la riparazione del lastrico solare, anche se il proprietario esclusivo si oppone a tali decisioni.

Questa disposizione giuridica sottolinea un principio fondamentale: l’interesse collettivo e la sicurezza dell’edificio devono sempre prevalere sulle preferenze individuali del singolo condomino. La manutenzione del lastrico solare non riguarda solo il proprietario esclusivo, ma ha implicazioni dirette sulla protezione dell’intero stabile e sulla salvaguardia dei beni comuni, come le abitazioni sottostanti.

È dunque essenziale che tutti i condomini comprendano la centralità di questo principio. La gestione di un condominio richiede una visione d’insieme, in cui la cooperazione e la condivisione delle responsabilità giocano un ruolo cruciale. Solo attraverso la consapevolezza e il rispetto di tali dinamiche si può garantire il benessere e la sicurezza di tutti i residenti, mantenendo l’edificio in condizioni ottimali per il futuro.

Conclusioni

Il lastrico solare rappresenta una componente fondamentale dell’edificio e, salvo disposizioni contrarie esplicitate nel titolo, è considerato una parte comune dello stesso. In determinate circostanze, il lastrico solare può essere di proprietà esclusiva di uno o più condomini, ma ciò non ne altera la natura di elemento strutturale che interessa l’intero edificio.

Nel caso in cui il lastrico solare sia di proprietà comune, le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria vengono ripartite tra tutti i condomini, seguendo le tabelle millesimali di proprietà. Se, invece, il lastrico solare è di proprietà esclusiva, i condomini che ne usufruiscono in esclusiva sono tenuti a contribuire per un terzo dell’intera spesa, mentre i restanti due terzi vengono ripartiti tra tutti i condomini, sempre in base alle tabelle millesimali di proprietà.

È di fondamentale importanza che tutti i condomini siano pienamente consapevoli della natura del lastrico solare del proprio edificio, in modo da poter adempiere correttamente ai propri obblighi in termini di spese condominiali. Questa consapevolezza contribuisce a creare un clima di trasparenza e rispetto reciproco, favorendo una gestione efficace e serena della vita condominiale. Grazie per la vostra attenzione e collaborazione.

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