Studio Giurintano 
Nomina dell’Amministratore nel Piccolo Condominio – Nel panorama condominiale italiano, le controversie non riguardano esclusivamente i grandi edifici. Anche i piccoli condomini si trovano spesso a fronteggiare difficoltà nella gestione dei beni comuni, con conseguenti conflitti che possono sfociare in azioni legali. Questi problemi non dipendono necessariamente dalla dimensione del condominio, ma piuttosto dalla capacità dei condomini di raggiungere decisioni condivise e dalla complessità delle questioni da gestire.
Il Quadro Normativo: Evoluzioni e Principi Fondamentali
Nomina dell’Amministratore nel Piccolo Condominio – La Riforma del Condominio (Legge n. 220/2012)
La riforma del condominio ha modificato significativamente l’articolo 1129, comma I, del Codice Civile, innalzando da quattro a otto il numero minimo di condomini necessario per rendere obbligatoria la nomina di un amministratore. Questo cambiamento è stato pensato per adattare la normativa alla realtà dei piccoli condomini, garantendo al contempo flessibilità e tutela dei beni comuni.
In presenza di almeno nove condomini, la nomina dell’amministratore di condominio diventa obbligatoria. Tuttavia, la normativa prevede che anche nei condomini con meno di nove unità i singoli condomini possano richiedere la nomina di un amministratore giudiziario, qualora emergano esigenze concrete che impediscano una gestione collaborativa.
Il Caso del Tribunale di Catania: Un’Analisi Dettagliata
La Vicenda Processuale
Un decreto del Tribunale di Catania, emesso il 28 novembre 2024, rappresenta un caso emblematico per comprendere i criteri di accoglimento o rigetto della domanda di nomina di un amministratore giudiziario. Nel caso in esame, una nuda proprietaria ha presentato ricorso per nominare un amministratore giudiziario, dopo che l’assemblea condominiale non era riuscita, dal 2020, a deliberare una nomina o a confermare quella precedente.
Le Criticità Emerse nel Ricorso
Sono emersi diversi elementi problematici:
- Mancanza di prova documentale sul numero effettivo dei condomini.
- Contestazioni sulla gestione passata, quali:
- Errori nelle tabelle millesimali e nei riparti degli oneri.
- Irregolarità nelle delibere assembleari e nella gestione precedente al 2020.
Analisi del Quadro Normativo
Articolo 1129 del Codice Civile: Obblighi e Flessibilità
L’art. 1129 c.c. stabilisce che, in condomini con più di otto unità, la nomina dell’amministratore è obbligatoria se l’assemblea non provvede autonomamente. In caso di inerzia, uno o più condomini possono rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la nomina.
Aspetti Chiave:
- Requisito numerico: la nomina è obbligatoria solo con almeno nove condomini.
- Nomina giudiziaria: prevista per sopperire all’inerzia assembleare.
Giurisprudenza di Riferimento
La sentenza della Cassazione civile (Sez. III, n. 11717 del 5 maggio 2021) chiarisce:
- Durata e natura dell’incarico:
- L’amministratore giudiziario è nominato per un periodo annuale e può essere revocato dall’assemblea o dal giudice.
- Cause di revoca:
- Mancata rendicontazione.
- Irregolarità gravi nella gestione.
- Omessa comunicazione di atti rilevanti.
La Disciplina del Piccolo Condominio
Regime Giuridico Specifico
Per i condomini con otto o meno unità, la nomina di un amministratore è facoltativa. Questa può avvenire:
- Per volontà assembleare: se i condomini decidono di dotarsi di un amministratore.
- Su intervento giudiziario: ai sensi dell’art. 1105, IV comma, Cod. Civ., quando non si raggiunge un accordo o non vengono adottati provvedimenti necessari per la gestione comune.
Articolo 1105, IV comma: Un’Alternativa Giuridica
La norma consente a ciascun condomino di ricorrere all’autorità giudiziaria per richiedere la nomina di un amministratore, qualora si verifichi:
- Mancanza di decisioni amministrative.
- Impossibilità di formare una maggioranza.
- Mancata esecuzione di delibere già adottate.
La Decisione del Tribunale di Catania
Esito e Motivazioni
Il Tribunale ha dichiarato il ricorso inammissibile, basandosi sui seguenti aspetti:
- Insufficiente prova sul numero dei condomini: risultavano documentati solo sette condomini.
- Errata base giuridica: il ricorso era fondato sull’art. 1129, non applicabile in questo contesto.
- Mancata motivazione della necessità di nomina: non erano emerse ragioni sufficientemente documentate per giustificare l’intervento giudiziario.
Considerazioni Finali
Implicazioni Pratiche per i Piccoli Condomini
Il caso analizzato offre importanti spunti di riflessione:
- Aspetti procedurali:
- L’importanza di una documentazione accurata.
- La necessità di una corretta individuazione del fondamento giuridico.
- Profili sostanziali:
- Equilibrio tra autonomia gestionale e necessità di un’amministrazione professionale.
- Rilevanza della prova del numero dei condomini per evitare ricorsi infondati.
Conclusione
La gestione di un piccolo condominio richiede un approccio strategico e un’attenta valutazione degli strumenti giuridici disponibili. La pronuncia del Tribunale di Catania evidenzia la necessità di un’adeguata documentazione e di un rigoroso rispetto delle procedure, sottolineando come anche i piccoli condomini debbano essere gestiti con professionalità per tutelare gli interessi di tutti i partecipanti.
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