Studio Giurintano 
Morosità – Situazione critica in un condominio a Palermo
La gestione delle spese condominiali e la convivenza in condominio rappresentano due temi di grande rilevanza. Tuttavia, il fenomeno della morosità condominiale sta vivendo un vero e proprio “boom”, come dimostrano le recenti statistiche secondo cui il 25% dei condomini nelle grandi città come Palermo presentano ritardi nei pagamenti. La situazione si è aggravata ulteriormente a causa della persistente crisi economica.
Morosità – In un condominio a Palermo, il signor Rossi si è visto costretto a denunciare la mancata regolarizzazione delle rate condominiali da parte del condomino del piano di sotto. Quest’ultimo conduce uno stile di vita agiato, ma non paga le sue quote, costringendo gli altri condomini a sobbarcarsi le spese altrui per evitare il distacco dei servizi. Con l’arrivo di imponenti lavori di ristrutturazione, la situazione è diventata ancora più critica.
Il ruolo degli amministratori
Spesso gli amministratori di condominio cercano di far fronte alla morosità distribuendo la quota del condomino moroso tra quelli che invece hanno regolarmente saldato i propri debiti. Tuttavia, è importante sottolineare che questa decisione non spetta assolutamente all’amministratore, ma dovrebbe essere regolamentata da precise normative.
In caso di morosità, l’amministratore ha l’obbligo di agire legalmente contro il condomino inadempiente entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio contabile nel quale è emerso il debito, a meno che non vi siano circostanze particolari che lo giustifichino. La mancata osservanza di tale obbligo comporta la possibilità di una revoca immediata per “grave irregolarità” ai sensi dell’art. 1131 del codice civile.
La Legge 220/2012 ha modificato l’art. 1129, co. IX, c.c. che ora prevede che l’amministratore ha l’obbligo di intraprendere le azioni di recupero crediti contro le morosità entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile nel quale il debito esigibile è stato maturato. Tuttavia, un atto di clemenza può essere concesso solo dall’assemblea ai sensi dell’art. 1129 del codice civile, al fine di esonerare l’amministratore dall’obbligo di procedere alla riscossione forzata dei crediti nei confronti dei condomini che hanno morosità. Ciò avviene in presenza di condizioni economiche sfavorevoli per il condomino o quando il recupero coattivo del credito risulterebbe troppo dispendioso in relazione all’esiguità dello stesso.
Morosità – decreto Ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali
Il Decreto Ingiuntivo è uno strumento giuridico che consente di recuperare crediti derivati da morosità in maniera veloce ed efficace. Nella specifica situazione dei contributi condominiali, l’amministratore condominiale può emettere un Decreto Ingiuntivo in conformità all’art. 63 disp. att. c.c., senza richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale. La legge infatti considera il piano di riparto delle spese, già approvato dall’assemblea, come condizione sufficiente per l’emissione dell’ingiunzione di pagamento, che risulta immediatamente esecutiva anche in caso di opposizione del condomino/debitore.
La procedura del Decreto Ingiuntivo
La procedura del Decreto Ingiuntivo prevede i seguenti passaggi:
Primo passaggio – deposito in cancelleria
Il primo passaggio consiste nel deposito del ricorso in cancelleria, contenente le generalità del creditore e del debitore, l’indicazione del procuratore del ricorrente, l’ufficio giudiziario competente, l’oggetto e le ragioni della domanda, nonché l’eventuale allegazione di prove documentali.
Secondo passaggio – notifica
Dopo l’emissione del Decreto Ingiuntivo, è necessario notificarlo al debitore entro 60 giorni dalla sua emissione, pena la sua inefficacia.
Terzo passaggio – pagamento o opposizione
In caso di contributi condominiali, il Decreto Ingiuntivo è immediatamente esecutivo e il debitore deve effettuare il pagamento entro il termine di 40 giorni dall’opposizione. Se il debitore presenta opposizione, si darà avvio alla fase del giudizio.
Quarto passaggio – giudizio
Durante la fase del giudizio, le parti coinvolte esporranno le proprie difese e deduzioni istruttorie. La fase del giudizio si concluderà con una sentenza che potrà rigettare l’opposizione, confermando il Decreto Ingiuntivo opposto, oppure accogliere l’opposizione, nel qual caso non sarà dovuto nulla e il Decreto Ingiuntivo sarà revocato.
Conseguenze per il debitore moroso
Cosa accade se il debitore non paga? Nel caso in cui il pagamento sia stato opposto o semplicemente mancato, il condominio creditore avrà il diritto di agire coattivamente nei confronti del condomino debitore, utilizzando un titolo esecutivo.
Procedura per il recupero delle quote condominiali non pagate
In primo luogo, sarà necessario inviare un atto di precetto, che consiste nell’intimazione di adempiere l’obbligo derivante dal titolo esecutivo (il decreto ingiuntivo) entro un termine non inferiore a dieci giorni. Nel caso in cui il pagamento non venga effettuato entro questo termine, si procederà con l’esecuzione forzata (ai sensi dell’articolo 480 del codice di procedura civile) entro 90 giorni dalla scadenza dei 10 giorni menzionati.
Recupero delle quote condominiali attraverso l’ufficiale giudiziario
Quando un debitore ha morosità e non adempie al pagamento delle proprie obbligazioni finanziarie, il creditore può intraprendere un’azione esecutiva per recuperare il proprio credito. In questo caso, il creditore affida all’ufficiale giudiziario la possibilità di procedere al pignoramento dei beni del debitore, al fine di soddisfare il proprio credito.
L’ufficiale giudiziario, dopo aver individuato i beni del debitore, li sottopone a pignoramento, che può riguardare sia beni mobili che immobili. Si tratta, ad esempio, di somme di denaro, autoveicoli, immobili, e così via. Una volta che i beni sono stati pignorati, l’ufficiale giudiziario procede alla vendita all’asta degli stessi e il ricavato viene consegnato ai creditori o assegnato direttamente agli stessi, su specifica istanza.
Sospensione dei servizi comuni per i condomini morosi
In base all’art. 63, co. III disp. att. c.c., l’amministratore può sospendere la fruizione dei servizi comuni al condomino moroso che non abbia effettuato il pagamento dei contributi per un semestre. Tuttavia, è importante valutare con prudenza la sospensione dei servizi essenziali come acqua, luce e riscaldamento, in quanto ciò potrebbe comportare conseguenze penali.
L’orientamento giuridico riguardante la questione è discordante, con sentenze che si sono espresse a favore del moroso (come l’ordinanza del Tribunale di Milano del 24.10.2013) e altre a favore del condominio (come le ordinanze del Tribunale di Roma del 27 giugno 2014 e del Tribunale di Brescia del 17.02.2014 e del 21.05.2014).
Nonostante le difficoltà e le spese che possono derivare dal recupero delle quote condominiali, è fondamentale seguire le procedure appropriate per garantire che ciascun condomino paghi la propria quota e che il condominio funzioni in modo efficiente.
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