Il caso affrontato dal Tribunale di Genova
La Delibera che esonera un condomino dalle spese senza unanimità è illegittima – In questo caso specifico, alcuni condomini avevano contestato una delibera assembleare che esonerava una società (proprietaria di garage, box e altre unità immobiliari nell’edificio) dal pagamento delle spese di manutenzione ordinaria del giardino condominiale.
La delibera prevedeva, inoltre, che l’amministratore di condominio, assistito dai consiglieri e da un legale, redigesse un documento per attuare tale decisione. Di seguito il testo della delibera:
“Il principio di esonerare la società (finché la proprietà sarà destinata ad attività commerciali come attualmente…) dalle spese di manutenzione ordinaria del giardino condominiale è accettato. Al fine di redigere – entro il 30 settembre 2022 – un atto che regolamenti l’attuazione di tale ipotesi, si dà mandato all’amministratore affinché, assistito dai consiglieri e da un legale, rediga un documento da sottoporre all’approvazione della prossima assemblea.”
I condomini che hanno impugnato la decisione sostenevano che:
- La delibera violava il regolamento condominiale, che richiede l’unanimità per modificare le regole sulla ripartizione delle spese.
- La società che aveva ottenuto l’esonero aveva votato in conflitto di interessi, influenzando l’esito della votazione.
- La procedura seguita dall’assemblea era arbitraria e illegittima.
Il condominio, dal canto suo, difendeva la delibera sostenendo che essa fosse interlocutoria, ovvero non definitiva, e che ogni decisione sarebbe stata rimandata alla successiva approvazione dell’assemblea.
Delibera che esonera un condomino dalle spese senza unanimità è illegittima – La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha dato ragione ai condomini impugnanti. Secondo il giudice, la delibera impugnata aveva immediatamente prodotto effetti, nonostante fosse stata presentata come una decisione preliminare. La verbalizzazione, infatti, non lasciava dubbi:
“Il principio di esonerare la società dalle spese di manutenzione ordinaria del giardino condominiale è accettato.”
La decisione assembleare è stata giudicata illegittima per due motivi principali:
- Violazione del regolamento condominiale: Il regolamento richiedeva l’unanimità per modificare i criteri di ripartizione delle spese, mentre la delibera era stata approvata a maggioranza.
- Contrasto con le norme di legge: La legge non consente all’assemblea di introdurre modifiche ai criteri generali di ripartizione delle spese senza il consenso unanime dei condomini.
Le regole sulla ripartizione delle spese condominiali: cosa prevede la legge
La legge italiana regola la ripartizione delle spese condominiali attraverso l’art. 1123 del Codice Civile, che stabilisce criteri generali basati sull’uso delle parti comuni e sulla comproprietà. Tuttavia, queste regole possono essere derogate tramite accordi specifici tra i condomini, purché formalizzati in un regolamento contrattuale.
Esonero dalle spese: cosa è consentito
La legge ammette che un condomino possa essere esonerato, in tutto o in parte, dal pagamento delle spese condominiali, ma solo se:
- L’esonero è previsto da un regolamento condominiale di natura contrattuale.
- L’accordo è approvato all’unanimità da tutti i condomini.
Una decisione assembleare presa a maggioranza non può mai introdurre modifiche ai criteri generali di ripartizione delle spese. La Corte di Cassazione ha più volte confermato questo principio (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839; Cass. civ., Sez. Un., 07/03/2005, n. 4806).
Esempi pratici
- È legittimo prevedere che le spese per l’uso di un impianto, come un ascensore, siano a carico anche di chi non ne usufruisce, se ciò è stabilito dal regolamento contrattuale (Cass. civ., Sez. II, 23/12/2011, n. 28679).
- Una delibera che attribuisce spese per la manutenzione di linee vita anche a condomini non interessati dall’installazione è valida solo se conforme al regolamento condominiale (Cass. civ., Sez. II, 08/02/2024, n. 3588).
Conclusioni
Questa sentenza del Tribunale di Genova ribadisce che le decisioni sulle spese condominiali devono rispettare sia la legge sia le clausole contrattuali previste dai regolamenti condominiali.
- Deroghe: Possibili solo tramite accordi contrattuali approvati all’unanimità.
- Assemblea: Non può introdurre modifiche ai criteri generali di ripartizione delle spese con una semplice maggioranza.
Ogni condomino ha il diritto di impugnare decisioni che violino queste regole, per garantire il rispetto delle norme e degli equilibri condominiali.
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