Cambiare un amministratore di condominio

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Guida Avanzata per cambiare un amministratore di condominio

Se sei esasperato dall’inefficienza del tuo attuale amministratore di condominio, che sembra sempre irraggiungibile e sfuggente, sappi che la “Riforma del Condominio” ha semplificato il processo per sostituirlo. Ecco una guida su come procedere, basata su disposizioni legislative e pratiche consolidate.

Quadro Normativo: Nomina e Revoca dell’Amministratore

L’articolo 1136 del Codice Civile disciplina la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio, stabilendo una durata standard dell’incarico di un anno solare (365 giorni). La conferma dell’amministratore richiede una decisione esplicita dell’assemblea; non esistono rinnovi automatici. Fai attenzione: la normativa non prevede mandati pluriennali, contrariamente a quanto a volte si legge online.

Situazioni che Richiedono la Sostituzione

Le motivazioni per la revoca dell’amministratore si dividono in:

Revoca per Giusta Causa: Avviene quando l’amministratore non rispetta obblighi legali, come la formazione annuale obbligatoria. Un solo condòmino può iniziare il processo documentando l’inadempienza.
Revoca Senza Giusta Causa: In mancanza di motivazioni legali specifiche, altre ragioni possono giustificare il cambio, tra cui:
- Incompetenza o comportamento non professionale: Mancanza di trasparenza, cattiva gestione delle riparazioni, o gestione finanziaria discutibile;
- Tariffe elevate: Costi eccessivi rispetto ai servizi offerti;
- Conflitti interni: Disaccordi tra i condòmini che rivelano una gestione inadeguata.

Fasi per la Sostituzione dell’Amministratore

Consultazione con i Condòmini
- Inizia parlando con i tuoi vicini per capire se condividono la tua insoddisfazione. Se la maggioranza è contraria alla sostituzione, sarà difficile ottenere un cambio durante l’assemblea. Coinvolgi i condòmini in discussioni preliminari per valutare il clima generale.
Ricerca di un Nuovo Professionista
- Identificare un amministratore competente è cruciale. Evita chi risponde alle richieste di preventivi con semplici email: questo tipo di amministratore è spesso troppo occupato per offrire un servizio personalizzato.

Procedura di Sostituzione

Convocazione dell’Assemblea Straordinaria
- Richiedi un’assemblea straordinaria secondo l’Articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Questa deve essere convocata dall’amministratore entro 10 giorni dalla richiesta, includendo almeno due condòmini e rappresentando almeno 1/6 dei millesimi di proprietà;
  Se non sai come fare contattaci ti seguiremo in tutto il processo.
Discussione e Decisione
- Durante l’assemblea, esponi le motivazioni per la sostituzione e discuti le necessità del condominio. Raggiungere un consenso è cruciale per una transizione senza conflitti.
Formalizzazione della Revoca
- Documenta formalmente la revoca seguendo le procedure legali e invia la comunicazione tramite PEC o raccomandata.
Nomina nuovo amministratore di condominio
- Documenta formalmente la revoca seguendo le procedure legali e invia la comunicazione tramite PEC o raccomandata.
Formalizzazione della Revoca
- Documenta formalmente la revoca seguendo le procedure legali e invia la comunicazione tramite PEC o raccomandata.
Nomina nuovo amministratore di condominio
- Documenta formalmente la revoca seguendo le procedure legali e invia la comunicazione tramite PEC o raccomandata.
Trasferimento delle responsabilità
- Assicurati che il nuovo amministratore riceva tutti i documenti necessari, incluse le gestioni dei conti correnti e l’aggiornamento della documentazione condominiali.

Durante lo svolgimento dell’assemblea, possono verificarsi due possibili scenari:

L’amministratore si presenta all’assemblea richiesta dai condomini e si procede alla votazione dell’assemblea per la nomina del nuovo amministratore;
L’amministratore non si presenta all’assemblea richiesta dai condomini. L’assemblea dei condomini, riunita lo stesso, nominerà un presidente ed un segretario. Durante lo svolgimento dell’assemblea, il segretario redigerà il verbale dell’assemblea, indicando il giorno ed il luogo di svolgimento, l’elenco dei presenti ed i relativi millesimi di proprietà, e si metterà a verbale della revoca del mandato all’attuale amministratore e della nomina del nuovo amministratore. Il verbale per essere regolare dovrà essere firmato sia dal presidente che dal segretario dell’assemblea.

Per essere valide le votazioni in sede di assemblea per la nomina o la revoca dell’amministratore di condominio, devono essere svolte alla presenza di almeno la metà del valore del condominio.

Passaggio di consegne tra vecchio e nuovo amministratore

Ad assemblea conclusa, i condòmini presenti all’assemblea hanno il dovere di informare tutti i condòmini assenti di quanto deciso durante l’assemblea di condominio, inviando a loro, copia del verbale di assemblea. In questo modo, anche chi non era presente viene messo a conscienza di quanto deciso dalla maggioranza presente durante lo svolgimento regolare dell’assemblea.

Nel verbale di assemblea devono essere trascritti anche tutti i dati del nuovo amministratore nominato.

Infine, un’altra copia del verbale dovrà essere inviata al nuovo amministratore di condominio, che prenderà i contatti con l’amministratore revocato, per il passaggio di consegne, cambio poteri di firma sul conto corrente condominiale ed il cambio della domiciliazione delle utenze condominiali.

Con questi piccoli passaggi, sarà possibile, insieme agli altri condòmini, nominare un nuovo amministratore per il tuo condominio. Questi accorgimenti, saranno utili per non farti annullare la richiesta di revoca del tuo attuale amministratore di condominio.

Considerazioni Finali

La sostituzione di un amministratore di condominio può essere un’occasione per migliorare la gestione del condominio e la qualità della vita dei condomini stessi. Seguendo i consigli contenuti in questo articolo e rivolgendosi a professionisti del settore, è possibile affrontare questo processo in modo efficace e sereno.