Cambiare le Tabelle Millesimali: Casi, Procedure e Limiti

Indice dei contenuti

Cambiare le Tabelle Millesimali: Introduzione

Cambiare le Tabelle Millesimali? Se vivi in un condominio, sai bene quanto sia importante avere delle tabelle millesimali chiare e corrette. Le tabelle millesimali sono dei documenti che stabiliscono quanto vale la tua casa rispetto alle altre, e quanto devi pagare per le spese comuni. Ma cosa succede se le tabelle sono sbagliate o obsolete? Puoi chiedere di cambiarle? Come si fa? In questo articolo, ti spiegheremo tutto quello che devi sapere sulle tabelle millesimali: come si formano, come si modificano e quali sono i limiti. Così, potrai gestire meglio il tuo condominio e i tuoi diritti.

I Millesimi: Un Riflesso del Valore Relativo

Per capire cosa sono le tabelle millesimali, dobbiamo partire dai millesimi. I millesimi sono delle frazioni che esprimono il valore della tua casa in rapporto al valore totale del condominio. Il valore totale del condominio è idealmente fissato a 1.000, da cui il nome di millesimi. Ogni casa ha un numero di millesimi che indica la sua percentuale di valore. Per esempio, se la tua casa vale 55 millesimi, significa che rappresenta il 5,5% del valore del condominio. Più millesimi hai, più paghi di spese e più conti nelle decisioni.

Ruolo e Funzioni delle Tabelle Millesimali

Le tabelle millesimali sono dei documenti che riportano i millesimi di ogni casa e di ogni parte comune del condominio. Le parti comuni sono quelle che tutti i condomini usano, come il cortile, le scale, l’ascensore, il tetto, ecc.

Le tabelle millesimali servono a due scopi principali: determinare le spese condominiali e l’influenza nelle decisioni assembleari. Le spese condominiali sono quelle che riguardano la manutenzione, la pulizia, l’illuminazione, il riscaldamento, ecc. delle parti comuni. Ogni condomino deve pagare una quota di spese proporzionale ai suoi millesimi. Le decisioni assembleari sono quelle che vengono prese in assemblea dai condomini, come l’approvazione del bilancio, la nomina dell’amministratore, le modifiche al regolamento, ecc. Ogni condomino ha un peso nelle decisioni proporzionale ai suoi millesimi.

Formazione delle Tabelle: Contrattuali, Assembleari e Giudiziali

Le tabelle millesimali possono essere formate in tre modi diversi: contrattuali, assembleari e giudiziali. Vediamo cosa significa.

Le tabelle contrattuali sono quelle che vengono create dal costruttore o dal primo proprietario del condominio, e che vengono annesse al regolamento contrattuale. Il regolamento contrattuale è un documento che stabilisce le regole di convivenza e di gestione del condominio, e che viene accettato da tutti gli acquirenti al momento del rogito. Le tabelle contrattuali possono deviare dai criteri legali di ripartizione delle spese, se il costruttore o il primo proprietario lo ritengono opportuno. Per modificare le tabelle contrattuali, serve il consenso unanime di tutti i condomini, oppure l’intervento del giudice in casi specifici.

Le tabelle assembleari sono quelle che vengono create in assemblea dai condomini, su convocazione dell’amministratore. L’amministratore è la persona che si occupa della gestione ordinaria e straordinaria del condominio, e che viene nominata dall’assemblea. Le tabelle assembleari devono seguire i criteri legali di ripartizione delle spese, che sono basati sul valore, sull’uso e sull’utilità delle parti comuni. Per approvare le tabelle assembleari, serve la maggioranza dei condomini e della metà del valore dell’edificio.

Le tabelle giudiziali sono quelle che vengono create dal giudice, su richiesta dei condomini. I condomini possono rivolgersi al giudice quando non esistono tabelle preesistenti, o quando le tabelle esistenti sono contestate. Il giudice nomina un perito, che è un esperto che valuta il valore delle case e delle parti comuni, e che redige le tabelle. Le tabelle giudiziali sono vincolanti per tutti i condomini, e si applicano anche nei condomini minimi, cioè quelli con meno di cinque partecipanti.

Quando e Come Modificare le Tabelle Millesimali

Le tabelle millesimali hanno un carattere stabile, ma non immutabile. Ci sono delle situazioni in cui le tabelle possono essere modificate, per correggere degli errori o per adeguarsi a dei cambiamenti. Le tabelle possono essere modificate in due modi: tramite assemblea condominiale o tramite intervento giudiziario.

La modifica assembleare si verifica quando i condomini si riuniscono in assemblea per rettificare degli errori sostanziali o per adeguare le tabelle a dei cambiamenti strutturali dell’edificio. Per errori sostanziali si intendono delle discrepanze tra i millesimi e il valore effettivo delle case o delle parti comuni, dovute a sbagli di calcolo, di misurazione o di valutazione. Per cambiamenti strutturali si intendono delle modifiche che alterano il valore o l’uso delle case o delle parti comuni, come delle ristrutturazioni, delle sopraelevazioni, delle divisioni, delle accorpazioni, ecc. La modifica assembleare può avvenire con il consenso unanime di tutti i condomini, oppure con la maggioranza prevista dall’art. 1136 cod. civ., in casi specifici.

La modifica giudiziaria si verifica quando i condomini si rivolgono al giudice per la revisione delle tabelle, in caso di disaccordo in assemblea. Il condomino che chiede la revisione deve fornire delle giustificazioni dettagliate, basate su elementi oggettivi e verificabili, che dimostrino l’erroneità o l’obsolescenza delle tabelle. Se il giudice accoglie la richiesta, nomina un perito che redige le nuove tabelle. La revisione giudiziaria ha effetto dalla sentenza definitiva, cioè quando non ci sono più possibilità di ricorso.

Limiti della Modifica: Naturale o Contrattuale

Non sempre è possibile chiedere la modifica delle tabelle millesimali. La Corte di Cassazione ha precisato che esistono dei limiti, a seconda della natura delle tabelle. Se le tabelle sono di natura contrattuale, cioè se sono state create dal costruttore o dal primo proprietario e annesse al regolamento contrattuale, la modifica è possibile solo con l’accordo unanime di tutti i condomini, oppure tramite un’azione legale di annullamento per errore, come previsto dall’art. 1428 cod. civ…

L’errore deve essere grave e determinante, cioè deve riguardare un elemento essenziale del contratto e deve aver indotto i condomini a stipularlo. Se le tabelle sono di natura naturale, cioè se sono state create in assemblea o dal giudice, la modifica è possibile con le modalità descritte prima.

Aggiornamento – Corte conferma la revisione delle quote millesimali condominiali

In una recente sentenza della Corte d’Appello di Bari (Causa n. 549/2023), è emersa una disputa sull’accuratezza delle quote millesimali di un condominio. Alcuni proprietari hanno sostenuto che le quote esistenti contenevano errori che alteravano il valore reale delle unità immobiliari.

Dopo tentativi falliti di risolvere la questione amichevolmente, il caso è stato portato in tribunale, dove i proprietari hanno chiesto una revisione delle quote.

Decisione del tribunale

Il tribunale di primo grado ha deciso a favore dei proprietari, concordando con una perizia che indicava errori nelle quote. La richiesta di revisione è stata ritenuta giustificata secondo l’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Il condominio ha impugnato la sentenza, sostenendo che le quote erano parte di un accordo contrattuale approvato all’unanimità e potevano essere modificate solo con il consenso di tutti i proprietari.

Conferma della Corte d’Appello

La Corte d’Appello ha confermato la sentenza di primo grado, riconoscendo il diritto dei proprietari alla revisione delle quote. La corte ha sottolineato che la natura contrattuale delle quote non esclude la loro modifica giudiziale. Anche le quote stabilite da un accordo contrattuale possono essere riviste in caso di errori.

Quadro giuridico

La decisione della corte ribadisce che le quote millesimali, che rappresentano il valore proporzionale delle proprietà in un condominio, possono essere modificate con il voto della maggioranza dei condomini o, in assenza di tale maggioranza, attraverso procedimenti giudiziari come previsto dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Il consenso unanime è richiesto solo in casi eccezionali, come quando le quote originali sono state stabilite da tutti i proprietari per deviare dal metodo di distribuzione legale standard.