Assemblea di condominio

L’assemblea condominiale rappresenta il principale organo decisionale di un condominio, chiamato a deliberare su tutte le questioni fondamentali che riguardano la gestione dello stabile. Essa si articola in due forme, ordinaria e straordinaria, ciascuna con proprie modalità di convocazione e specifiche competenze. L’importanza di questa istituzione risiede nella sua natura collegiale, che consente a tutti i condomini di partecipare attivamente alle decisioni che influenzano la vita comunitaria. Il rispetto delle procedure formali di convocazione, così come la trasparenza nei processi decisionali, risulta fondamentale per garantire la validità delle delibere e prevenire contestazioni legali future.

Definizione assemblea di condominio

L’assemblea di condominio è l’unico organo collegiale competente e deliberante del condominio, è cioè quell’organo atto ad assumere tutte le decisioni più importanti inerenti la gestione condominiale e non può assolutamente essere abolito. Esistono due tipi di assemblee condominiali:

Assemblea Ordinaria;
Assemblea Straordinaria.

Assemblea di condominio ordinaria

L’assemblea di condominio ordinaria può essere convocata esclusivamente dall’amministratore di condominio, chiaramente quest’ultimo, potrà essere sollecitato dai condomini e in ogni caso è obbligato a presentare il rendiconto dell’anno prima entro e non oltre i 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, pena la revoca con giusta causa.

L’assemblea ordinaria generalmente delibera i seguenti ordini del giorno:

Nomina, revoca o riconferma dell’amministratore compreso il suo onorario;
Approvazione del rendiconto annuale di gestione dell’amministratore;
Approvazione bilancio preventivo di gestione;
Opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni;

Assemblea di condominio straordinaria

L’assemblea Straordinaria può essere convocata dall’amministratore del condominio in qualsiasi momento sia necessario o su richiesta scritta (via PEC o raccomandata) da almeno due condomini che rappresentano almeno il 1/6 del valore millesimale dell’edificio.

Nel caso in cui l’amministratore rifiuti la convocazione, i condomini possono auto-convocarsi dopo dieci giorni dalla richiesta. È importante notare che, benché la partecipazione dell’amministratore all’assemblea non sia obbligatoria, la sua presenza è altamente consigliata, in quanto potrà fornire un supporto prezioso al presidente nella verifica delle maggioranze e delle leggi.

Convocazione assemblea di condominio

La convocazione di un’assemblea condominiale, sia ordinaria che straordinaria, deve rispettare precise procedure per garantire la validità delle decisioni prese. Ecco cosa un avviso di convocazione deve prevedere:

Modalità dell’assemblea: sia l’assemblea in presenza che quella On-Line devono essere specificate, insieme alla data, all’orario e al luogo della convocazione, con riferimenti per la prima e la seconda convocazione.
Ordini del giorno: gli argomenti che verranno trattati durante l’assemblea devono essere elencati e messi a disposizione dei condomini per una valutazione preventiva.
Trasmissione dell’avviso: l’avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i destinatari, a mezzo posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, almeno cinque giorni prima della data prevista per l’adunanza in prima convocazione.

È importante sottolineare che un’assemblea che non rispetti queste procedure potrebbe essere considerata nulla e che, anche la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione ad un solo condomino potrebbe comportare l’annullabilità della delibera. Infine, ogni condomino ha il diritto di partecipare all’assemblea personalmente o tramite delega scritta, anche se non è consentito delegare l’amministratore di condominio.

Aggiornamento: La sentenza n. 1705 del Tribunale di Avellino, depositata l’8 ottobre 2024, stabilisce che l’avviso di convocazione di un’assemblea condominiale inviato tramite WhatsApp non è valido. Secondo l’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, la convocazione deve essere fatta tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. La giurisprudenza considera queste modalità come tassative, e l’uso di strumenti informali come WhatsApp è inadeguato a garantire la regolarità della convocazione. In un caso concreto, un condomino ha impugnato una delibera, sostenendo di non essere stato correttamente convocato via WhatsApp. Il Tribunale ha confermato che la convocazione informale rende invalida l’assemblea, ma la successiva convocazione regolare ha fatto cessare la materia del contendere. La sentenza ribadisce l’importanza di seguire le modalità stabilite dalla legge per garantire la legittimità delle assemblee condominiali.

Assemblea telematica

In occasione dell’emergenza COVID 19 le nuove normative hanno autorizzato le assemblee condominiali in modalità telematica.

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Deleghe

L’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile recita che “ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale“.

Come si evince dall’articolo sopracitato, nei condomini costituiti con un numero non superiore ai 20 condomini, non esiste un limite di legge, mentre nei condomini con numero di condomini superiori ai 20 tale limite è fissato a 1/5 dei condomini e delle quote di proprietà. Ciò vuol dire che, il delegato non potrà superare 1/5 delle teste del condominio ed 1/5 dei millesimi di proprietà totali.

Nomina presidente e segretario

L’assemblea procede alla nomina un presidente, questi ha il compito di nominare un segretario (che redigerà il verbale di assemblea), nonché quello di condurre lo svolgimento dell’assemblea, di approvare e firmare il verbale redatto del segretario.

Entrambi hanno il compito di inviare copia del verbale sottoscritto a tutti i condomini, nonché all’amministratore, il quale ha il dovere di eseguire le delibere approvate dall’assemblea.

Incombenze del presidente

Il Presidente è quell’organo di controllo atto a verificare l‘esistenza di tutte le condizioni che determinano la legittima costituzione dell’assemblea. In particolare deve verificare:

La regolare costituzione dell’organo deliberante;
L’he tutti gli aventi diritto siano stati invitati;
Verificare la regolarità delle deleghe presenti;
Verificare e controllare il quorum costitutivo dell’assemblea e delle deliberazioni;
Dirigere le discussioni all’O.d.G.;
Invitare gli aventi diritto alla votazione delle deliberazioni proposte all’O.d.G.;
Verificare l’esito delle votazioni;
Controllare l’ingresso e l’uscita dei condomini dalla riunione assembleare, con relativo orario di entrata e di uscita e ricalcolo dei quorum deliberativi.

Quorum costitutivo

Affinché l’assemblea si svolga regolarmente è importante raggiungere il cosiddetto quorum costitutivo. I quorum sono identici sia in caso di assemblea ordinaria sia in caso di assemblea straordinaria.

L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento dei condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

In seconda convocazione invece, il quorum costitutivo è dato dalla presenza di almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Quorum deliberativo

Dopo aver verificato la presenza delle maggioranze necessarie relative la costituzione dell’assemblea si procedere con le varie questioni all’ordine del giorno. Ogni questione a sua volta va verificata secondo le normative vigenti in materia, infatti ogni questione all’ordine del giorno va identificata in base alla sua natura giuridica. Come detto sopra, è fortemente consigliabile la presenza dell’amministratore perché potrà senza ombra di dubbio fornire un valido supporto di verifica delle maggioranze e delle leggi.

Varie ed eventuali

La voce “varie ed eventuali” non può essere utilizzata per prendere decisioni vincolanti per i proprietari. Tuttavia, può essere utilizzata per scopi informativi, programmatici o di confronto reciproco tra i condomini. Solo le comunicazioni dell’amministratore, le richieste di preventivi, gli aggiornamenti su questioni non all’ordine del giorno e le piccole richieste di intervento da parte dei condomini sono ammissibili.

Se è necessario adottare una decisione, questa deve essere inserita all’ordine del giorno dell’assemblea successiva. Questo principio è stato confermato dalla Cassazione, che ha stabilito che ogni condomino deve essere adeguatamente informato sui punti all’ordine del giorno per consentire una partecipazione consapevole alla discussione.

Il mancato rispetto di questo principio costituisce un vizio di annullabilità, che deve essere impugnato nei termini previsti dalla legge. Pertanto, è essenziale che i condomini agiscano in modo responsabile e rispettino le norme e le procedure previste per le decisioni dell’assemblea condominiale al fine di evitare possibili contestazioni future. Assicurati di partecipare attivamente all’assemblea, perché solo così puoi garantirti una partecipazione consapevole e una giusta rappresentanza dei tuoi interessi.

Rispettare le norme e le procedure dell’assemblea condominiale è fondamentale per evitare problemi futuri. Agisci in modo responsabile e partecipa attivamente all’assemblea per garantirti una partecipazione consapevole e la tutela dei tuoi interessi.

Convocazione assemblea senza Indicazione del Luogo: Validità della Delibera

La corretta convocazione dell’assemblea condominiale è cruciale per la validità delle decisioni prese durante la riunione. Tra gli elementi essenziali della convocazione, l’indicazione del luogo è fondamentale per garantire la partecipazione degli aventi diritto. Una sentenza della Corte di Appello di Bari n. 1854 del 22 dicembre 2022 affronta proprio la questione della validità di una delibera adottata in un’assemblea il cui luogo di svolgimento non era stato chiaramente indicato nella convocazione.

Fatti del Caso

Nel caso esaminato, una condomina ha impugnato la delibera di un’assemblea condominiale sostenendo che il luogo della riunione, in seconda convocazione, non fosse stato specificato con chiarezza. L’assemblea si era tenuta nell’ottobre 2015, e la condomina, non potendo partecipare a causa dell’incertezza del luogo, aveva richiesto l’annullamento della delibera al Tribunale di Bari. La sua contestazione riguardava l’incongruenza tra la sede chiaramente indicata per la prima convocazione e la mancanza di specificità per la seconda convocazione.

Decisione del Tribunale di Bari

Il Tribunale di Bari ha accolto la domanda della condomina, annullando la delibera impugnata. Il tribunale ha rilevato che l’incertezza del luogo ha effettivamente impedito alla condomina di partecipare alla riunione e, pertanto, ha ritenuto la delibera nulla.

Appello alla Corte di Appello di Bari

Il condominio ha successivamente presentato appello, sostenendo che la partecipazione degli altri condomini dimostrava che non vi fosse stata alcuna incertezza concreta sul luogo della riunione. Tuttavia, la Corte di Appello di Bari ha confermato la sentenza di primo grado, ritenendo che l’indicazione precisa del luogo nella convocazione sia un requisito essenziale per la validità della riunione. La corte ha stabilito che l’assenza di tale indicazione comporta la nullità della delibera, seguendo il principio enunciato dalla Suprema Corte secondo cui una convocazione che non indica chiaramente il luogo della riunione rende nulla la delibera stessa.

Riflessioni e conclusioni

La validità della convocazione di un’assemblea condominiale dipende strettamente dalla conformità con quanto stabilito dall’art. 66, comma 3 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Tale norma prescrive che l’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio debba includere l’indicazione del luogo della riunione. Questo requisito garantisce che tutti gli aventi diritto possano essere informati adeguatamente su dove si terrà la riunione e, quindi, possano partecipare attivamente alla discussione e alla votazione degli argomenti all’ordine del giorno.

La mancata indicazione del luogo rende difficile, se non impossibile, la partecipazione e la deliberazione, compromettendo così il principio di trasparenza e democraticità che deve guidare le assemblee condominiali. La Suprema Corte, con la sentenza n. 14461 del 22 dicembre 1999, ha confermato che una convocazione priva dell’indicazione chiara del luogo rende la delibera nulla e impugnabile anche dai condomini che abbiano partecipato alla riunione, evidenziando l’importanza di questo elemento per la validità della convocazione.

La sentenza della Corte di Appello di Bari ribadisce l’importanza di un’accurata convocazione dell’assemblea di condominio. La specifica del luogo della riunione è un requisito imprescindibile per assicurare la partecipazione di tutti i condomini e per evitare l’annullamento delle delibere adottate. Tale pronuncia sottolinea che ogni omissione o incertezza riguardo al luogo della riunione compromette la legittimità delle decisioni assembleari, rendendole suscettibili di annullamento.

In conclusione, la convocazione dell’assemblea di condominio deve contenere informazioni chiare e precise riguardo al luogo della riunione per garantire la validità delle delibere e il corretto svolgimento della vita condominiale.