Studio Giurintano 
Accesso ai documenti condominiali: tra trasparenza e rispetto, il difficile equilibrio
Una sentenza del Tribunale di Palermo ha affrontato l’equilibrio tra il diritto di trasparenza da parte dell’amministratore di condominio e l’accesso ai documenti da parte dei singoli condòmini. Pur essendo l’amministratore obbligato a fornire accesso ai documenti contabili su richiesta, tale diritto deve essere esercitato con rispetto e senza strumentalizzazioni.
Il Caso Specifico
Un condòmino ha avanzato richieste che includevano la consegna di vari documenti, tra cui:
- Registro dei contratti con terzi e fornitori;
- Registro anagrafe con le generalità dei proprietari;
- Dettagli patrimoniali degli impianti comuni;
- Registro contabile e estratto conto bancario;
- Documentazione assicurativa;
- Certificato di abitabilità/agibilità;
Secondo il Tribunale, di Palermo con la sentenza 2891 del 14 giugno 2023 l’amministratore è obbligato a rendere disponibile la documentazione contabile, informando il condòmino richiedente del luogo e del tempo di accesso per l’estrazione delle copie, a cura e spese del richiedente.
Obbligo di Fornitura dei Documenti: Normativa e Giurisprudenza
La questione se l’amministratore debba consegnare documenti contabili ai singoli condòmini è stata riesaminata recentemente dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere. In questo caso, un amministratore si è opposto a un decreto ingiuntivo che imponeva la consegna di documenti, sostenendo che non esiste un obbligo legale di consegnare i documenti richiesti direttamente al condòmino.
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con la sentenza n. 479 dell’8 febbraio 2024, ha concordato con l’amministratore, affermando che per ricorrere a un decreto ingiuntivo il condòmino deve dimostrare di aver formalmente richiesto l’accesso ai documenti e che l’amministratore sia rimasto inerte o abbia rifiutato tale richiesta. In assenza di tali prove, non è legittimo obbligare l’amministratore alla consegna di documenti tramite ingiunzione.
Considerazioni Finali: Limiti e Responsabilità dell’Amministratore
Secondo il Codice Civile, i condòmini hanno il diritto di visionare i documenti contabili dell’amministrazione, senza dover specificare il motivo. Tuttavia, questo diritto deve essere esercitato senza ostacolare la normale attività amministrativa e senza imporre costi aggiuntivi al condominio.
La Corte di Cassazione ha ribadito che l’amministratore non è obbligato a inviare documenti direttamente ai condòmini. I condòmini devono formulare richieste specifiche e recarsi presso l’amministratore per visionare o estrarre copie dei documenti, sempre a loro spese.
Conclusioni
Il diritto dei condòmini di accedere ai documenti contabili è ben definito, ma deve essere esercitato nel rispetto delle regole amministrative e senza gravare sull’amministratore. Quest’ultimo deve fornire accesso ai documenti nei locali preposti e nei tempi concordati, senza obblighi di consegna a domicilio. Eventuali richieste devono essere ragionevoli e rispettose della gestione amministrativa, e la richiesta di un decreto ingiuntivo è giustificata solo in caso di comprovato rifiuto o inadempienza dell’amministratore.
La gestione del rapporto tra amministratore e condòmini richiede equilibrio e collaborazione, dove la trasparenza e il rispetto dei ruoli sono fondamentali per garantire una convivenza armoniosa e una gestione efficiente del condominio.
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