Condono Edilizio 2024

Il decreto-legge 69/2024, (condono edilizio) entrato in vigore il 30 maggio 2024 e comunemente noto come “decreto salva casa“, ha introdotto significative novità nel regime sanzionatorio edilizio. Il provvedimento, estendendo l’ambito applicativo della sanatoria edilizia, consente di regolarizzare una vasta tipologia di interventi edilizi minori, quali modifiche interne, aperture non conformi, pertinenze e sopraelevazioni, che interessano potenzialmente oltre il 50% del patrimonio edilizio esistente.

Indice dei contenuti

Ambiti di Applicazione del Condono Edilizio 2024

Difformità Formali: Errori derivanti da interpretazioni incerte delle norme vigenti al momento della realizzazione degli interventi.

Difformità Edilizie Interne: Interventi eseguiti senza autorizzazione, spesso stratificati nel tempo, che rendono difficile comprovare lo stato legittimo dell’immobile.

Difformità Soggette a Doppia Conformità: Interventi sanabili al momento della loro realizzazione ma non più sanabili secondo le normative attuali, a causa della disciplina della “doppia conformità”, che richiede la conformità sia alla normativa vigente al momento dell’intervento, sia a quella vigente al momento della richiesta del titolo.

Modifiche al Testo Unico Edilizia

Il “Decreto Salva Casa 2024” apporta modifiche significative al D.P.R. 380/2001, tra cui:

Ampliamento dell’Edilizia Libera
Le modifiche all’articolo 6, comma 1, del Testo Unico Edilizia (TUE) ampliano le categorie di interventi eseguibili in regime di edilizia libera, cioè senza necessità di permessi abilitativi o comunicazioni. Tra questi interventi:

Manutenzione ordinaria;
Installazione di pompe di calore < 12 kW;
Rimozione di barriere architettoniche;
Installazione di vetrate panoramiche amovibili e trasparenti (VEPA) per protezione temporanea contro agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, e riduzione delle dispersioni termiche.

Le VEPA sono considerate edilizia libera se non creano spazi stabilmente chiusi, favoriscono la microareazione e mantengono le linee architettoniche preesistenti.

Definizione dello Stato Legittimo

Sono state introdotte modifiche all’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001 riguardanti la documentazione dello stato legittimo degli immobili. Ora, lo stato legittimo può essere stabilito alternativamente dal titolo abilitativo originario o dall’ultimo titolo che ha disciplinato l’intero immobile, integrato da eventuali titoli successivi.

Questa nuova disposizione valorizza la buona fede del privato in casi in cui gli uffici tecnici comunali abbiano considerato tollerabili alcune difformità durante precedenti procedimenti, semplificando il riconoscimento dello stato legittimo per immobili con difformità formali.

Sanzioni e Stato Legittimo

Il nuovo articolo 9-bis, comma 1-bis, introduce che il pagamento delle sanzioni stabilite per vari tipi di interventi contribuisce allo stato legittimo degli immobili. Questo include:

Sanzioni alternative alla demolizione per interventi senza permesso di costruire;
Sanzioni per difformità dalla SCIA;
Dichiarazioni tecniche per tolleranze costruttive-esecutive.

Cambio di Destinazione d’Uso

Le modifiche all’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 facilitano i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane. È sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale o tra le categorie previste, senza necessità di ulteriori aree per servizi o dotazioni minime obbligatorie di parcheggi.

Superamento della Doppia Conformità

Il decreto introduce il superamento della doppia conformità per interventi realizzati in parziale difformità dai titoli edilizi depositati in Comune. Questo facilita la sanatoria se gli interventi risultano conformi alla normativa vigente al momento della domanda e a quella vigente al momento dell’intervento.

Introduzione del Silenzio-Assenso

Una delle innovazioni principali è l’introduzione del silenzio-assenso per le richieste di sanatoria. Se il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale non si pronuncia entro 45 giorni, la richiesta si intende accolta. Per le segnalazioni di inizio attività, il termine è di 30 giorni. Per immobili con vincoli paesaggistici sopravvenuti, è possibile una valutazione previa presentazione dell’autorizzazione paesaggistica.

Tolleranze Costruttive Riparametrate

Per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive sono riparametrate in funzione inversamente proporzionale alla superficie utile. Le difformità minime non costituiranno violazione edilizia se rientrano nei seguenti limiti:

2% per unità con superficie utile > 500 mq.
3% per unità tra 300 e 500 mq.
4% per unità tra 100 e 300 mq.
5% per unità < 100 mq.

Tolleranze Esecutive

Le tolleranze esecutive, relative a minimi scostamenti durante la realizzazione materiale delle opere, includono variazioni di dimensioni, mancata realizzazione di elementi non strutturali, modifiche minime alle finiture, e differenze nella collocazione di impianti.

Per le unità immobiliari in zone sismiche, il tecnico deve attestare il rispetto delle norme sulla costruzione in zone sismiche.

Conclusioni

Il “Decreto Salva Casa 2024” rappresenta un significativo passo avanti nella semplificazione delle normative edilizie italiane, consentendo la sanatoria di molte irregolarità minori e promuovendo una maggiore certezza giuridica per i proprietari immobiliari. Attraverso l’introduzione del silenzio-assenso e la flessibilità nella definizione dello stato legittimo, il decreto agevola la regolarizzazione di situazioni edilizie irregolari, contribuendo alla valorizzazione e alla sicurezza del patrimonio immobiliare italiano.