Balconi e spese

La Treccani definisce il balcone come “l’elemento architettonico a sbalzo, con sviluppo prevalentemente orizzontale, calpestabile e solitamente posto alla stessa quota del solaio”.

Balconi pericolanti: un problema che non possiamo ignorare.

Immaginate di passeggiare sotto un palazzo e di sentire un boato. Un balcone si è appena staccato, mettendo a rischio la vostra incolumità. Chi è responsabile di un incidente del genere? E chi deve pagare per riparare i danni? La questione della manutenzione e della sicurezza dei balconi in condominio è più complessa di quanto si possa pensare. In questo articolo cercheremo di fare chiarezza, analizzando le responsabilità dei singoli condomini e dell’intero condominio, e fornendo alcune indicazioni utili per evitare spiacevoli sorprese.

Balcone

Gli elementi comuni di cui si compone un balcone essenzialmente sono:

• Soletta: è quella parte che costituisce la base del balcone consentendone l’utilizzo;
• Pavimento: è composto dalla guaina impermiabile (impedisce all’acqua di penetrare la struttura base) rivestita da piastrelle;
• Parapetto: la sua funzione principale è quella di proteggere dalle cadute, può essere realizzato in muratura o con ringhiere;
• Frontalini: sono la parte inferiore del balcone che funge da rivestimento esterno della soletta. È cioè, quella parte formata da vernice, calce e cemento che sta sotto il parapetto, esternamente avvolge la parte perimetrale del balcone su tre lati.

Tipologie di balconi

Le tipologie di balconi sono essenzialmente due:

1. Balconi ad incasso: sono realizzati all’interno del profilo esterno del fabbricato (spesso a filo del profilo dell’edificio), questi balconi non sporgono, a volte possono anche rientrare rispetto al profilo dell’edificio;
2. Balconi aggettanti: sono i più diffusi in Italia, rappresentano una parte del fabbricato che, sporgendo dallo stesso, consente all’appartamento di avere uno spazio esterno praticabile, costituendo di fatto, una vera e propria sorta di prolungamento del pavimento interno dell’abitazione alla quale appartengono.

Balconi danneggiati

Quando i frontalini dei balconi sono danneggiati, vi è il rischio concreto che uno o più pezzi si stacchino e cadano, con il rischio di ferire gravemente i passanti o danneggiare le automobili sottostanti. Spesso per motivi di sicurezza si rende necessario il ripristino o la manutenzione.

Spese di ripristino dei balconi

Quando parliamo di balconi aggettanti, la giurisprudenza è unanime nel non ritenerli facenti parte delle parti comuni dell’edificio, in quanto “non necessari per l’esistenza o per l’uso, e non sono neppure destinati all’uso o al servizio dell’intero edificio”.

In questo caso la manutenzione è da attribuirsi al singolo proprietario, il quale dovrà pertanto, anche assumersi tutte le responsabilità per quanto concerne eventuali danni derivanti dall’omessa manutenzione del bene di sua pertinenza.

Per quanto riguarda i balconi incassati, essendo collocati all’interno della struttura perimetrale dell’edificio, hanno finalità di sostegno del piano superiore e di copertura del piano inferiore; in questo caso la manutenzione del sotto-balcone è da imputare alla parte comune dei rispettivi proprietari dei due appartamenti ai piani sovrapposti (cass. 21 gennaio 2000 n. 637). Sono invece da imputare al condominio le spese di manutenzione di un eventuale parapetto in muratura, in quanto parte integrante della facciata dell’edificio.

Chi risponde dei danni causati da balconi pericolanti?

La responsabilità per i danni causati da balconi pericolanti ricade sul custode del bene, cioè sul condomino che deve provvedere alla sua manutenzione, oppure, nel caso di elementi di proprietà comune (come i parapetti e le ringhiere dei balconi incassati, oppure gli elementi decorativi) sull’intero condominio. Questa responsabilità è oggettiva, il che significa che il custode è responsabile indipendentemente da sua colpa, a meno che non possa dimostrare che il danno è stato causato da un caso fortuito. Quest’ultimo è un evento imprevedibile e inevitabile da parte del custode: si pensi, ad esempio, a un fulmine che si abbatte sul balcone provocandone il crollo e, di conseguenza, danni a un veicolo parcheggiato sotto di esso.

Pertanto, è importante provvedere per tempo alla manutenzione dei balconi. Nel caso di quelli aggettanti, l’iniziativa può essere presa dai relativi proprietari, che devono sostenere la spesa. Così, pure, per quelli incassati, saranno i proprietari dei due piani interessati ad occuparsene. Riguardo alle parti comuni, invece, i lavori devono essere deliberati dall’assemblea dei condomini.

Eccezioni

Quando i frontalini hanno una prevalente funzione estetica, cioè di abbellimento del decoro architettonico (esempio i balconi in stile liberty ma non solo), sono considerati parti comuni, motivo per il quale, l’amministratore di condominio dovrà ripartire le spese di manutenzione a tutti proprietari del condominio in misura proporzionale ai valori delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale.

È importante provvedere per tempo alla manutenzione dei balconi. Nel caso di quelli aggettanti, l’iniziativa può essere presa dai relativi proprietari, che devono sostenere la spesa. Così, pure, per quelli incassati, saranno i proprietari dei due piani interessati ad occuparsene. Riguardo alle parti comuni, invece, i lavori devono essere deliberati dall’assemblea dei condomini.

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