Studio Giurintano 
Le Tabelle Millesimali Guida Fondamentale per la Gestione Condominiale
In base all’articolo 1138 del Codice Civile, “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonchè le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.”
Ogni condomino ha il diritto di promuovere l’elaborazione di un nuovo regolamento o la revisione di uno esistente. Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea condominiale con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 e registrato nel registro indicato dall’ultimo comma dell’articolo 1129. È importante notare che il regolamento ai sensi dell’articolo 1107 può essere oggetto di contestazione.
Le tabelle millesimali rappresentano uno strumento essenziale nella gestione delle spese condominiali, consentendo una ripartizione equa tra le diverse unità immobiliari in base alle relative quote di proprietà e all’utilizzo delle aree comuni dell’edificio. In questo articolo, esploreremo l’importanza delle tabelle millesimali nel contesto condominiale e analizzeremo i requisiti e le procedure per la loro approvazione e modifica.
Definizione delle Tabelle Millesimali
L’articolo 68 delle disposizioni attuative del Codice Civile stabilisce chiaramente il concetto di tabelle millesimali e il loro ruolo nel condominio. Queste tabelle definiscono che: “il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.”
Approvazione delle Tabelle Millesimali
Per ottenere l’approvazione delle tabelle millesimali all’interno del condominio, è fondamentale rispettare le disposizioni dell’articolo 1136, secondo comma, del Codice Civile. In assenza di un regolamento condominiale che preveda diversamente, è richiesta una maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi di proprietà per l’approvazione delle tabelle millesimali. Questo garantisce una base solida per la determinazione delle quote di spesa.
Diverse Tipologie di Tabelle Millesimali
Le tabelle millesimali condominiali possono assumere diverse tipologie in base al loro metodo di elaborazione:
Tabelle Contrattuali:
Queste tabelle sono parte integrante degli atti di vendita e richiedono l’approvazione dell’acquirente in concomitanza con il regolamento contrattuale.
Tabelle Assembleari:
Queste tabelle vengono approvate successivamente alla costruzione dell’edificio, con il consenso collettivo di tutti i condomini.
Tabelle Giudiziali:
Un giudice, basandosi su una perizia tecnica, stabilisce queste tabelle. I condomini hanno il diritto di rivolgersi al giudice civile competente per la creazione di nuove tabelle millesimali o per la revisione di quelle esistenti.
Tabelle d’Uso:
Queste tabelle consentono all’amministratore di condominio la ripartizione delle spese in base all’utilizzo individuale di ciascun condomino anziché al valore della proprietà. Questo approccio tiene conto dell’accesso alle parti comuni, come scale o ascensori, piuttosto che della quota di proprietà. Le tabelle d’uso escludono generalmente i proprietari con accesso indipendente al piano terra o che non utilizzano specifiche aree comuni.
Redazione delle Tabelle Millesimali
Anche se la legge non impone restrizioni sulla professione del tecnico incaricato per la redazione delle tabelle millesimali, è fortemente consigliabile affidare questo compito a un professionista qualificato, come un geometra, un ingegnere o un architetto. L’amministratore di condominio deve presentare una proposta di incarico per la redazione delle tabelle millesimali all’assemblea condominiale. Il tecnico incaricato considera non solo le dimensioni e le superfici, ma anche vari fattori rilevanti, come i coefficienti di destinazione, l’orientamento, l’illuminazione e il piano delle unità immobiliari.
La Corte di Cassazione ha chiarito che la redazione delle tabelle millesimali deve considerare sia gli aspetti intrinseci che quelli estrinseci delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, inclusi gli eventuali spazi comuni associati alle proprietà esclusive. Questo approccio contribuisce a ottimizzare l’utilizzo delle unità immobiliari e a incrementarne il valore patrimoniale complessivo.
Modifica delle Tabelle Millesimali
La modifica delle tabelle millesimali è soggetta a regole precise, come stabilite nell’articolo 69 delle disposizioni attuative del Codice Civile. In generale, i valori contenuti nelle tabelle possono essere modificati solo con il consenso unanime dei condomini, a meno che non si tratti di un errore evidente. Tuttavia, esistono eccezioni. Ad esempio, è possibile apportare modifiche quando le condizioni di una parte dell’edificio cambiano in modo significativo a causa di sopraelevazioni, incremento delle superfici o variazioni delle unità immobiliari, portando a un cambiamento di almeno un quinto del valore proporzionale di almeno una delle unità. In questi casi, il costo della revisione delle tabelle è a carico di chi ha causato tale variazione.
Conclusioni
In sintesi, le tabelle millesimali sono un pilastro fondamentale per la gestione equa e trasparente delle spese condominiali. Svolgono un ruolo cruciale nella ripartizione delle spese in base al valore e all’uso delle proprietà condominiali, contribuendo così a garantire una convivenza armoniosa all’interno della comunità condominiale e a tutelare gli interessi di ciascun proprietario.
La scelta di professionisti qualificati per la loro redazione è altamente consigliata, e la legge stabilisce chiaramente le procedure per la loro modifica, garantendo l’equità tra i condomini. In definitiva, la normativa sulle tabelle millesimali condominiali rappresenta un elemento essenziale per la gestione efficace delle spese e la tutela dei diritti di tutti i condomini.
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