Studio Giurintano 
Estate in condominio – Durante la stagione estiva, le terrazze prendono vita con finestre aperte e feste in giardino. Le serate si popolano di feste in giardino e cene sul balcone in compagnia degli amici, e il piacere di trascorrere del tempo all’aperto si protrae fino a notte fonda.
Tuttavia, quando giunge l’ora di ritirarsi, la quiete estiva cede il passo all’irritazione causata dai vicini che protraggono le loro attività fino a tardi. Spesso, tra il troppo caldo per chiudere le finestre e il rumore che impedisce di riposare, sorgono pensieri di rimprovero. In queste circostanze, cresce la tentazione di rivolgersi all’amministratore di condominio per ottenere una sorta di “giustizia“.
Estate in condominio – Disturbo delle Occupazioni e Riposo
Per comprendere chiaramente quali siano i presupposti per un eventuale reclamo o, in situazioni più gravi, per un’azione legale, è fondamentale avere familiarità con il reato di “disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone”. Questo si verifica quando i rumori provenienti da abitazioni, cortili o terrazze sono continui e ripetuti.
Secondo una pronuncia della Corte di Cassazione (sentenza 18521 del 2 maggio 2018), non è necessario che tali rumori abbiano compromesso la tranquillità di un gran numero di persone, né che l’area interessata dalle immissioni sonore sia molto ampia. Basta che tali rumori disturbino una specifica cerchia di persone, come gli abitanti di un condominio.
Responsabilità nel Caso di Affitto: Proprietario o Inquilino?
Tuttavia, sorge un interrogativo: se il disturbo proviene da un bar o da un appartamento in affitto, chi dovrebbe essere ritenuto responsabile, il proprietario o l’inquilino?
Il Ruolo del Proprietario e dell’Inquilino
Nel caso di rumori in condominio causati da un inquilino, non spetta al proprietario impedire queste manifestazioni di suono. Inoltre, egli non è tenuto a rispondere dei danni provocati, a meno che questi non fossero prevedibili al momento della stipula del contratto di locazione.
È quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 4908/2018, in seguito a un ricorso presentato da un locatore contro una sentenza che lo aveva condannato al pagamento di un ingente risarcimento a causa del disturbo causato dal bar gestito dall’inquilino.
Chiarezza Legale: La Responsabilità del Locatore
La Cassazione ha chiarito inequivocabilmente che la responsabilità del locatore può essere attribuita solamente se egli stesso ha contribuito all’atto dannoso, non per il semplice fatto di non aver formalmente richiesto al conduttore di adottare le misure necessarie a prevenire danni a terzi.
Inoltre, la Corte afferma che: “Il proprietario di un immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all’art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività“.
Conclusioni finali
Durante la stagione estiva, le terrazze e i giardini diventano luoghi di socializzazione e divertimento, ma talvolta questo può generare conflitti tra vicini a causa del disturbo causato dai rumori notturni. È fondamentale comprendere la definizione legale di “disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone“, secondo la quale i rumori continui e ripetuti provenienti da abitazioni, cortili o terrazze possono costituire un reato anche se disturbano solo una specifica cerchia di persone, come gli abitanti di un condominio.
La responsabilità di tali disturbi può variare a seconda che provengano da un inquilino o da un bar in affitto. Nel caso dell’inquilino, il proprietario non è tenuto a impedire i rumori, a meno che essi fossero prevedibili al momento della stipula del contratto di locazione. Tuttavia, la Cassazione ha stabilito che la responsabilità del locatore può essere attribuita solo se egli stesso ha contribuito all’atto dannoso, non solo per il fatto di non aver formalmente richiesto al conduttore di adottare misure preventive. In ogni caso, la chiarezza legale è essenziale per determinare chi sia responsabile in situazioni di disturbo notturno estivo e per risolvere tali conflitti in modo equo e giusto.
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