Studio Giurintano 
Acquistare una Casa all’Asta a Palermo:
L’acquisto di un immobile all’asta può rivelarsi un’affare vantaggioso, garantendo la proprietà libera da ipoteche e pignoramenti. Tuttavia, è fondamentale affrontare un importante interrogativo: chi è responsabile delle spese condominiali quando si acquista una casa all’asta? In questo articolo, esamineremo questa questione per fornirvi una guida completa nella vostra decisione d’acquisto.
Consultare la Perizia Prima dell’Acquisto
Prima di partecipare a un’asta giudiziaria, è imperativo leggere attentamente la perizia dell’immobile. Questo passo vi aiuterà a comprendere quali vincoli e oneri saranno cancellati e quali rimarranno a carico vostro come acquirenti. La perizia è consultabile presso la cancelleria del tribunale, lo studio del professionista incaricato o sui siti web in cui è pubblicato l’avviso d’asta. All’interno della perizia, troverete informazioni dettagliate, tra cui:
- Dati identificativi catastali.
- Planimetria dell’immobile.
- Condizioni attuali dell’immobile, stato di manutenzione e descrizione di eventuali problematiche con relative soluzioni e costi.
- Vincoli e servitù che gravano sull’immobile, eventuali debiti verso il condominio e la loro entità.
Una volta verificate e validate le informazioni contenute nella perizia, potrete procedere all’acquisto senza preoccupazioni.
La Regola dell’Articolo 63
Per stabilire chi è tenuto a coprire le spese condominiali arretrate, occorre fare riferimento all’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie. Questo articolo stabilisce chiaramente che:
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”
In pratica, ciò significa che tra il precedente proprietario e il nuovo acquirente sussiste una responsabilità condivisa per le spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente.
L’Aggiudicatario del Bene Espropriato
L’aggiudicatario dell’immobile oggetto di esproprio subentra come nuovo proprietario alla data di trascrizione del decreto di trasferimento. Ciò implica che la responsabilità per le spese condominiali inizia a decorrere solo da tale momento, come specificato nell’articolo precedentemente citato.
Il Contributo della Corte di Cassazione
Anche la Corte di Cassazione ha affrontato questa delicata questione nell’ordinanza n. 1847/2018. Secondo questa ordinanza,
“Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.”
In pratica, l’articolo 63 non si applica alle delibere relative a lavori di straordinaria amministrazione che comportino debiti verso terzi creditori. In questo caso, tali debiti condominiali saranno a carico esclusivamente del proprietario al momento in cui sono sorti gli obblighi.
Conclusioni:
L’acquisto di un immobile all’asta a Palermo è un’opportunità interessante, ma è essenziale comprendere chi è responsabile delle spese condominiali. Con il riferimento all’articolo 63 e alle indicazioni della Corte di Cassazione, potrete affrontare questa decisione in modo informato, evitando sorprese spiacevoli legate ai debiti condominiali precedenti all’acquisto. In ogni caso, la lettura attenta della perizia rappresenta il primo passo per garantirvi un’affare sicuro.
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