Studio Giurintano 
A cosa serve il regolamento condominiale?
Il regolamento condominiale è un documento fondamentale che disciplina la vita del condominio, regolando l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro dell’edificio. Esso comprende:
- L’identificazione delle parti comuni dell’edificio e le regole sull’utilizzo delle stesse, precisando eventuali limitazioni;
- La disciplina sulla ripartizione delle spese tra i condomini;
- La determinazione delle attribuzioni dell’amministratore;
- La previsione di alcune attività riservate all’assemblea e ai singoli condomini.
È importante sottolineare che non è possibile modificare le disposizioni imprescindibili del Codice Civile.
Il Regolamento Condominiale: Conosci i Due Tipi e il Terzo Possibile
Il regolamento condominiale è un documento essenziale per la vita di un condominio, stabilisce regole e procedure inerenti la gestione interna del condominio. Esistono principalmente due tipi di regolamento: contrattuale e assembleare, e un terzo di tipo giudiziale che può essere adottato in caso di necessità. In tutti i casi resta un documento di riferimento anche per l’amministratore di condominio. Ecco una panoramica dettagliata delle differenze tra i tre tipi di regolamento.
Regolamento Contrattuale
Il regolamento contrattuale è predisposto dal proprietario originario dell’edificio (spesso il costruttore) e approvato dagli acquirenti degli appartamenti durante la compravendita. Questo regolamento è richiamato negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e ogni condomino vi aderisce durante la firma dell’atto di compravendita.
Il regolamento contrattuale ha il vantaggio di essere approvato all’unanimità, il che significa che può contenere limitazioni che un regolamento adottato a maggioranza non potrebbe contenere. Inoltre, il regolamento contrattuale può indicare le suddivisioni delle spese comuni e può essere modificato solo con l’approvazione di tutti i condomini.
Regolamento Assembleare
Il regolamento assembleare viene adottato dall’assemblea condominiale con la maggioranza dei condomini e almeno la metà del valore dell’edificio. Ogni condomino può richiedere l’adozione del regolamento rivolgendosi direttamente all’amministratore, che convocherà l’assemblea.
Una volta adottato, il regolamento assembleare deve essere osservato da tutti i condomini, allo stesso modo di una delibera assembleare. Tuttavia, a differenza del regolamento contrattuale, il regolamento assembleare non può interferire sui diritti dei singoli condomini, sulle parti in comune o sulle aree di proprietà esclusiva.
Il regolamento assembleare disciplina l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro architettonico. Il regolamento adottato a maggioranza può riguardare l’uso delle parti in comune a patto che ne sia garantito il pari uso al resto dei condomini. Questo tipo di regolamento non è soggetto a trascrizione, ma deve essere comunque allegato
Regolamento Giudiziale
ll regolamento giudiziale è l’ultima opzione disponibile per la formazione del regolamento condominiale. Questo tipo di regolamento viene applicato solo se il numero dei condomini è superiore a dieci, ma l’assemblea non è in grado di costituire un regolamento. In questo caso, ogni condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per far approvare il regolamento formato sulla base della propria iniziativa.
Una volta autorizzato, il regolamento giudiziale assume un’efficacia vincolante per tutti i condomini e deve essere osservato come qualsiasi altra decisione presa dal giudice. Tuttavia, in quanto adottato coattivamente, questo tipo di regolamento potrebbe essere percepito come meno flessibile rispetto ai regolamenti contrattuali o assembleari, che possono essere modificati con il consenso dei condomini.
È importante comprendere la differenza tra i tre tipi di regolamenti condominiali per poter scegliere quello più adatto alle proprie esigenze e per conoscere i propri diritti e doveri all’interno del proprio condominio. La scelta del tipo di regolamento dipende dalle circostanze specifiche del condominio e dalle preferenze dei condomini. È sempre meglio consultare un esperto in materia per garantire che la scelta effettuata sia la più vantaggiosa per tutti.
E’ evidente che un amministratore di condominio professionista competente deve possedere una conoscenza approfondita di tutti i regolamenti condominiali relativi ai fabbricati da lui gestiti.
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